張百忍

　　支撐一線城市房?jī)r(jià)變化的條件已經(jīng)發(fā)生了變化，加上房地產(chǎn)本身的周期性調(diào)整，已經(jīng)漲到天上去的京滬的房?jī)r(jià)還能堅(jiān)持多久?

　　無(wú)論誰(shuí)來(lái)評(píng)判中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須把一二線和三四線城市分開(kāi)來(lái)談，因?yàn)椴煌�城市的市�?chǎng)分化非常大，有的無(wú)房可賣，有的庫(kù)存壓頂。但說(shuō)到一線城市，卻是眾口一詞，房?jī)r(jià)會(huì)漲。因?yàn)橘Y源的獨(dú)特性，土地的稀缺性，購(gòu)買力的強(qiáng)大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)有強(qiáng)大的支撐。

　　但筆者有不同看法，種種跡象表明，一線城市房?jī)r(jià)的調(diào)整就在不遠(yuǎn)的將來(lái)。且讓我們來(lái)看看，那些支撐一線城市房?jī)r(jià)的條件發(fā)生了什么變化?

　　首先是人口流入的城市化紅利。這是過(guò)去支撐一線城市房?jī)r(jià)的最剛性需求部分，北京和上海前些年每年大約都能增加50萬(wàn)上下的流入人口，雖然加重了大城市病，但卻為房地產(chǎn)提供了巨大需求，成為房?jī)r(jià)上漲的源動(dòng)力。

　　而這兩年來(lái)，這樣的局面一去不復(fù)返。為緩解城市人口壓力，一線城市政府紛紛出臺(tái)政策，大力推進(jìn)人口疏解工作。就北京統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年末，北京市常住人口比2014年末增加19萬(wàn)人，但增幅下降，與2014年相比少增加18萬(wàn)人。短短幾年，一線城市外來(lái)人口增速大大放緩，這無(wú)異于釜底抽薪，使需求量從根本上減少。

　　其次，房?jī)r(jià)本身也已曲高和寡，地價(jià)再高也難變現(xiàn)。近幾年眾多開(kāi)發(fā)商因?yàn)槿�四線城市滯銷，紛紛殺入一線城市搶奪土地，導(dǎo)致地價(jià)飆漲，地王遍地。為了消化高昂的地價(jià)成本，京滬眾多樓盤出現(xiàn)了豪宅化，但因?yàn)閮r(jià)格動(dòng)輒幾千萬(wàn)，這些樓盤內(nèi)大多一年賣不了幾套。

　　那么是什么在支撐樓盤銷售呢?7月初，首開(kāi)華潤(rùn)城開(kāi)盤賣了358套，30億的銷售額。這里大多數(shù)客戶是賣了自己的老房子加點(diǎn)錢買新房，800萬(wàn)到1000萬(wàn)的總價(jià)太高，如果不是換房騰挪的資金，銷售量根本不可能達(dá)到這個(gè)數(shù)字。這就是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的目前的尷尬現(xiàn)狀，之所以還有人說(shuō)漲，是因?yàn)榻衲暌痪�城市還在大量出地王，地價(jià)還在飆升，似乎沒(méi)有上限。

　　地王多了，并不意味著高端客戶也隨之增長(zhǎng)。據(jù)詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去幾年間，北京已經(jīng)出讓了59塊樓面地價(jià)超過(guò)30000元的地塊，總價(jià)是1920億元，而這些地王目前真正轉(zhuǎn)化為房?jī)r(jià)銷售的，不過(guò)才200億左右。樓盤長(zhǎng)期滯銷，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，必然會(huì)采取措施來(lái)回籠資金，這就是房?jī)r(jià)調(diào)整的契機(jī)。

　　再次，我們按照租金比來(lái)算一下。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，京滬深的一套一百平米住宅的年租金，回報(bào)率都低于2%，而國(guó)際的水平，無(wú)論美國(guó)還是歐洲東南亞，都在3%到5%之間，從投資角度來(lái)說(shuō)，買一套房子要五六十年才能出租回本，而且一線城市人口流入大降，租金上漲難以為繼，一線城市的投資前景已經(jīng)堪憂了。

　　最后，最大的問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)周期和地產(chǎn)周期疊加的影響。其實(shí)房?jī)r(jià)最大的利空不在房地產(chǎn)業(yè)，而是實(shí)體經(jīng)濟(jì)。因?yàn)橘?gòu)房者是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)賺到錢然后加上銀行貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)買力，過(guò)去房?jī)r(jià)上漲是建立在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，而目前經(jīng)濟(jì)將長(zhǎng)期處于L型，很多行業(yè)進(jìn)入蕭條期，人們的收入不穩(wěn)定，購(gòu)買力無(wú)以為繼。今年支撐市場(chǎng)的投資性資金在預(yù)期到市場(chǎng)的變化后，自己也會(huì)調(diào)整進(jìn)入觀望階段。

　　并且，因?yàn)檎�策和市�?chǎng)的原因，中國(guó)的房地產(chǎn)本身會(huì)出現(xiàn)三年左右的周期性調(diào)整。在經(jīng)歷了2015年的市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱和2016年的市場(chǎng)透支后，未來(lái)兩年，即便房地產(chǎn)政策放松，那么市場(chǎng)自己也會(huì)調(diào)整。瘋狂上漲之后必是疲態(tài)盡顯，到那時(shí)，已經(jīng)漲到天上去的京滬的房?jī)r(jià)還能堅(jiān)持多久?