今年以來,部分一二線城市土地市場高價地頻出,“面粉貴過面包”現象成為常態(tài),7月份甚至被稱為“地王月”。有鑒于此,近期證監(jiān)會、國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號,上海、南京、合肥等地也陸續(xù)出臺了相關收緊政策。業(yè)內人士分析認為,綜合多種因素來看,一二線前期熱點城市的土地市場熱度將有所回落,地價漲幅略有放緩。 現象 多個城市“地王”頻出 上半年,多個城市土地市場高價地頻出,進入下半年以后,這種行情仍在延續(xù)。據《經濟參考報》記者不完全統(tǒng)計,僅僅7月份下旬,上海、合肥等城市土地市場已經連續(xù)出現多個“地王”。 7月29日,合肥市針對6幅地塊進行拍賣,吸引了數十家房地產企業(yè)參與,當日土地出讓金收入達到63億元。其中合肥高新區(qū)、廬陽區(qū)和新站區(qū)陸續(xù)誕生三個“地王”,最高溢價率達到330%。 同日,上海市楊浦區(qū)新江灣城一宗地塊以總價31.55億元成功出讓。經業(yè)內測算,該地塊成交樓板價52840元/平方米,溢價率51%。剔除公共設施、保障房和自持部分,可售部分實際樓板價達到92506元/平方米,被業(yè)內稱為上海新晉單價“地王”。另在此兩日前的27日,上海市出讓浦東新區(qū)一宗地塊,最終被金地集團以88億元總價競得,溢價率高達286%,樓板價33023元/平方米,成為今年以來上海土地拍賣的單幅土地總價“地王”。 此外,7月28日,武漢出讓8宗土地,最終除一宗地塊遭遇流拍外,另外7宗地全部成功出讓,總出讓價款77.15億元。其中,064號地塊被碧桂園以25.31億元總價、溢價289%的代價競得,超過2萬元/平方米的樓面地價也讓該地塊成為武漢新的單價“地王”。 因此,7月份被業(yè)內稱為土地市場的“地王月”。據市場統(tǒng)計數據,7月后半個月,不僅僅是南京、杭州、蘇州、合肥等重點二線城市“地王”頻出,還有武漢、鄭州、嘉興、溫州、南昌、青島、南寧、昆山、珠海、長春等十余個城市先后誕生12個單價或總價“地王”。 土地市場競爭激烈,房地產企業(yè)拿地金額也相應大幅上漲。來自中原地產研究中心最新統(tǒng)計數據顯示,包括保利地產、萬科、華潤置地、碧桂園、恒大集團等30大標桿房企今年前7個月合計拿地金額高達3967.77億元,相比2015年同期的2441億元上漲幅度達到了62.5%。 政策 多方加碼土地出讓限制 8月1日,市場消息傳出,某股份制商業(yè)銀行近期下發(fā)的2016年房地產行業(yè)授信政策中明確:對于2015年三季度以后拿地且土地成本過高的項目,原則上不介入;該行還要求加強前端融資管理,對全國前20名的房企,融資比例不超過土地成本的60%,其他房企則不超過50%;此外,原則上不介入2015年三季度以后拿地成本過高的項目。 對此,易居研究院副院長楊紅旭分析認為,“房地產去庫存,重點在三四線城市;房地產去杠桿,重點在熱點城市的個人投資者與‘地王’制造者!彼J為,應該密切關注房地產金融鏈條的漸緊。 事實上,從資金源頭限制“地王制造者”已經初現端倪。近日,證監(jiān)會在一次內部會議上表示,房地產企業(yè)通過再融資補充流動資金將受到嚴格限制,再融資所募資金只能用于房地產建設,而不能用于拍地和償還銀行貸款。 另一方面,多個地方政府也正在有針對性的調整土地政策,尤其“地王”頻出的熱點城市,調整政策以收緊為主。上海市發(fā)改委主任沈曉初近日表示,下半年,上海將在嚴格執(zhí)行限購和差別化信貸稅收政策、堅決抑制投資投機性需求的同時,加快調整土地供應結構,提高住宅供地比例,加快商品住房土地供應節(jié)奏。 在此之前,南京市針對土地市場推出了“熔斷機制”:土地現場競價一旦超過最高限價,地塊將被流拍。業(yè)內分析認為,南京此舉同樣是希望房地產企業(yè)理性拿地,最終達到抑制地價的作用。 “地王”頻出的合肥市近日也推出了規(guī)范國有經營性建設用地出讓行為的政策,具體內容包括:單宗土地出讓價款首次繳納比例不得低于50%,閑置土地滿兩年無償收回,欠繳土地出讓價款、閑置土地等未處置前不能再拿新地等。 不僅如此,由于一二線土地市場高價地頻出,國土部土地利用管理司在6月中旬重申了“異常交易地塊”的上報備案制度,要求地方國土部門明確異常交易地塊的上報范圍、方式、條件、期限等,省級國土資源部門應對出現異常高價地塊的市縣進行督促和約談。 趨勢 土地市場熱度或將回落 國土部相關負責人告訴《經濟參考報》記者,近期,南京、合肥等部分二線熱點城市出現房屋銷售火爆現象,土地市場進而出現連續(xù)高價成交的情況,究其原因,一方面是在貨幣寬松政策影響下,房企的融資成本下降,資金充裕;另一方面,在整體經濟結構轉型過程中,新產業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就,各級政府面臨較大的財政壓力,土地出讓收入成為政府階段性創(chuàng)收的主要來源。此外,部分國企迫于行業(yè)整合壓力,也促成了過度競爭拿地的局面。 該負責人表示,今年以來,在房地產銷售市場回暖和基建投資拉動下,全國土地市場總體呈現“總量穩(wěn)定、區(qū)域調整、價格上行”的運行態(tài)勢,保持“逐步回穩(wěn)”的運行方向。全國房地產用地市場仍處于大周期持續(xù)低迷后的“修復期”,當前供求整體上仍處于“弱平衡”階段,但不同層級城市表現各異。 中原地產首席分析師張大偉分析認為,由于房地產企業(yè)之間競爭激烈,“不僅僅企業(yè)的拿地金額明顯上漲,土地價格也創(chuàng)了歷史最高紀錄,平均拿地價格上漲幅度達到了31%。而且因為一線城市供應減少,實際拿地成本漲幅更高”。他認為,對于未來市場而言,這些標桿房企因為拿地成本普遍增加,未來房價一旦進入調整周期,很可能面臨巨大的銷售難題。 張大偉告訴《經濟參考報》記者,“從2015年開始房企出現了增收不增利潤的普遍現象,而當前的高地價正在進一步透支房企的利潤。雖然今年以來全國一二線房地產市場銷售回暖,但更多三四線城市依然處于調整過程中,以價換量的行情還在持續(xù)”。所以,土地儲備充足的企業(yè),下半年拿地動作將趨于謹慎。事實上,據《經濟參考報》記者了解到,目前金地集團、融創(chuàng)中國等企業(yè)已經開始減少拿地規(guī)模。 中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松告訴《經濟參考報》記者,地價走勢的變化與當前宏觀經濟背景及不動產市場狀況基本吻合。趙松分析預測,綜合多種因素,三季度全國地價整體保持溫和上升的態(tài)勢,房地產市場持續(xù)分化,升溫或回暖的城市范圍向三線熱點城市擴大;一二線前期熱點城市的土地市場熱度將有所回落,地價漲幅略有放緩。 |
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