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 今年已經(jīng)降了五次息了！雖說把錢存銀行沒什么利息了，各種理財(cái)產(chǎn)品收益也降低了，但如果你在還房貸，無(wú)疑是個(gè)大大的好消息，五年以上的貸款利率從年初的5.9%，經(jīng)過5次降息后至現(xiàn)在只有4.9%。也就是說，假設(shè)你有100萬(wàn)等額本息的商業(yè)貸款，貸款期限20年，前后能省足足13萬(wàn)呢！降息省出了半個(gè)廁所的價(jià)錢，請(qǐng)容我大笑三分鐘…… 別傻笑了，你以為你的房貸真的降了嗎？先別著急盤算著能省多少錢，也別拍腦門決定提前還款，關(guān)于房貸，是時(shí)候告訴你這些隱藏的真相了~ 1 到底什么時(shí)候開始享受新利率？ 對(duì)于大部分背負(fù)房貸的人來(lái)說，降息后并不是立即享受新利率，而是得根據(jù)銀行規(guī)定來(lái)執(zhí)行。一般來(lái)說，銀行房貸對(duì)于利率調(diào)整有3種方案： A、銀行利率調(diào)整后，新貸款利率在次年1月1日開始執(zhí)行； B、滿年度調(diào)整，即約定從貸款人的貸款日期算起，一年之后予以調(diào)息； C、次月調(diào)息，即在利率調(diào)整后的次月執(zhí)行新的利率水平。 大部分的銀行房貸合同都是次年1月1日調(diào)整，不過在簽署貸款合同時(shí)，里面有一個(gè)調(diào)整利率的條款選項(xiàng)：一種是次年1月1日按當(dāng)前利率進(jìn)行調(diào)整，一種是還款滿一年后按當(dāng)前利率調(diào)整，具體執(zhí)行日期得看合同勾選的是哪個(gè)了。 2 降息后，月供反而增加了？ 先打個(gè)預(yù)防針哦，明年一月份你的月供可能會(huì)出現(xiàn)不降反升的現(xiàn)象。 別驚訝，也別跑去和銀行撕B，規(guī)劃君來(lái)告訴你真相！ 如果你還款日在月初，且還款方式是等額本息，就很可能在次年一月份還款額增加。因?yàn)榈阮~本息還款方式是每月的還款總額相同，在每月還款的本金和利息分配比例中：前半段時(shí)期，利息所占比例大，本金比例�。缓蟀攵螘r(shí)期逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。 根據(jù)銀行算法，上一年降息，新一年的還款本金會(huì)增加，而上一年加息，則新一年的還款本金會(huì)減少。降息后，你所還的本金經(jīng)過重新分配后增加了，且增加的金額對(duì)沖了利息減少的金額，因此1月份月供是有可能會(huì)多幾十塊錢的。但是，多的這些錢其實(shí)是你提前還了一部分本金，可千萬(wàn)別以為是銀行算錯(cuò)了哦~ 3 之前享受的貸款折扣還會(huì)有嗎？ 會(huì)，只要在貸款合同里達(dá)成協(xié)議，貸款利率折扣是一直可以享受的，所以降息后的房貸相當(dāng)于折上折哦~如果你是在08年或09年貸的款，那可就賺大發(fā)了。當(dāng)年的銀行房貸一般都能7折，以現(xiàn)在5年以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%來(lái)算，待到明年，你的實(shí)際利率只有3.43%。天惹嚕！居然和公積金貸款都差不多了呢~雖說現(xiàn)在這么低的折扣是不可能了，但目前市場(chǎng)上大部分銀行貸款買房利率也有一定折扣，一般首套房貸款利率可以打9折或95折，更有部分地方銀行折扣低至85折，比如青島銀行。 4 利率低了，該不該提前還款？ 眼瞅著就快發(fā)年終獎(jiǎng)了，現(xiàn)在存銀行利息少，自己也沒什么投資渠道，這時(shí)很多手頭寬裕的家庭就開始考慮提前還房貸了。誠(chéng)然，復(fù)利的威力的確可怕，在你還款總額里，有一半都是利息。反之，如果你有好的投資方法，復(fù)利也會(huì)幫你獲得更大收益。例如銀行理財(cái)、正規(guī)平臺(tái)的固定收益類P2P產(chǎn)品、或是債券型基金等，收益都相對(duì)穩(wěn)定且高于你的貸款利率。 因此好規(guī)劃理財(cái)師建議，在決定是否提前還款時(shí)，好好算筆賬，權(quán)衡一下得失，不必一有錢就想著趕緊還銀行。 |
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