隨著央行降準(zhǔn)的“放水”，北京地區(qū)一些銀行又做起了“首付貸”生意。北京商報記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有多家貸款中介都在推薦“首付貸”業(yè)務(wù)，不過，與以往借道消費貸的渠道不同，如今的“首付貸”則披上了公司經(jīng)營貸款的“馬甲”。在分析人士看來，無論“首付貸”還是“經(jīng)營貸”，都在變相地回避國家對于信貸政策的監(jiān)管，銀行應(yīng)該嚴(yán)守底線，加強貸前審核和貸后檢查，確保信貸資金流向正規(guī)。

　　“買照、包裝、套現(xiàn)”一條龍服務(wù)

　　北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在政策調(diào)控高壓、土地市場流拍率增加、樓市成交持續(xù)低迷的情況下，為了吸引購房者，有不少貸款中介機構(gòu)開始違規(guī)推出“首付貸”、“經(jīng)營貸”購房措施來降低首付。

　　不久前，在北京工作的張先生看上了一處位于豐臺區(qū)六里橋附近的新開樓盤。據(jù)張先生介紹，因為涉及二套房交易，該樓盤要求的首付比例為80%。安居客數(shù)據(jù)顯示，目前，該樓盤每平方米單價在77800元左右，在售戶型主要為84平方米、85平方米兩居，89平方米三居以及173平方米四居戶型。也就是說每套房子市場成交價約為653萬元、661萬元、692萬元以及1345萬元不等。

　　以張先生看中的89平方米三居戶型為例，該戶型的總價約為692萬元，如果以二套房首付比例80%計算，那么張先生就要一次性付清553萬元首付。正當(dāng)張先生為了首付缺口犯愁時，該樓盤銷售為他推薦了一家貸款中介。

　　根據(jù)該貸款中介員工的介紹，可以從銀行申請經(jīng)營貸款，充當(dāng)首付資金。他表示，如今消費貸審查非常嚴(yán)格，如果貸款金額在100萬元以上，就建議申請“經(jīng)營貸”，只需要買一個公司證照做“包裝”即可申請貸款，1000萬元估值的房屋基本可以貸出600萬-650萬元。

　　隨后，北京商報記者以購房者身份對多個貸款中介進(jìn)行了調(diào)查咨詢。多數(shù)貸款中介聽到貸款用途是為了購房時，都沒有表現(xiàn)出詫異的態(tài)度。一位貸款平臺人士告訴記者稱，“消費貸現(xiàn)在查得比較嚴(yán)，目前主要在做的業(yè)務(wù)就是經(jīng)營貸。只需要身份證、戶口本、房產(chǎn)證、結(jié)婚證以及購房客戶個人半年的銀行流水即可。公司證可以購房者自己去中介購買，經(jīng)營范圍一般是文化傳媒、貿(mào)易、科技類行業(yè)，費用也就1萬元左右”。

　　另外一家貸款中介則提供“一條龍”服務(wù)，幫助申請人買公司證進(jìn)行包裝，從貸款申請到放款套現(xiàn)，總費用在貸款金額的3%-4%左右。

　　那么，這些貸款中介是與哪家銀行開展合作？在北京商報記者的調(diào)查中，多家中介公司都提供了合作銀行的名稱，均為股份制銀行。其中，一家總部在南方地區(qū)的股份制銀行更是被多家中介機構(gòu)提及。據(jù)貸款中介的介紹，該銀行經(jīng)營貸的利率基本在6.1%-6.8%，而且可以每個月只還利息，年底還貸款本金的5%，還款壓力相對較小。

　　銀行貸款“違規(guī)”進(jìn)入樓市

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“首付貸”重出江湖的原因與樓市成交量低迷有關(guān)。從2018年的數(shù)據(jù)來看，北京新建期房的成交數(shù)下滑趨勢明顯，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月28日，北京市新建期房成交套數(shù)25151套，2017年成交26677套，北京新建商品房住宅年成交已連續(xù)兩年不足3萬套。2017年北京樓市入市的商品住宅套數(shù)僅有27169套，處于近年來的最低點，而2018年這一數(shù)字高達(dá)41983套，是近三年的最高點。因此，在2018年供應(yīng)量井噴的情況下，成交量萎縮帶來庫存大幅度上漲。目前北京樓市商品房住宅庫存已接近7萬套，也刷新了近三年的最高點。

　　“首付貸”或“首付分期”降低了資金不足的購房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻，因此，“首付貸”也被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)市場房價高漲的推波助瀾者。2018年6月底，住建部等七部委就聯(lián)合印發(fā)通知，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市把打擊操縱房價房租、違規(guī)提供“首付貸”等投機炒房團伙作為重點治理對象。2017年，住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

　　銀監(jiān)會在《2018年整治銀行業(yè)市場亂象工作要點》中將違反房地產(chǎn)行業(yè)政策作為整治工作要點之一，包括發(fā)放首付不合規(guī)的個人住房貸款；以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡套現(xiàn)等資金用于購房等均被作為重點查處對象。

　　目前監(jiān)管對購房首付款的資金來源審查非常嚴(yán)格，此操作不會被發(fā)現(xiàn)嗎？對于北京商報記者的這一疑惑，上述貸款機構(gòu)中介人員篤定地說，“我們其實就是和銀行合作的貸款公司，既然說銀行有這個政策，那就不會去查，其他銀行也查不到。只要在銀行抽查時把流水做出高回報率就可以，目前最快的時候15天就能放款”。

　　另有一位貸款中介說，目前很多銀行都對貸款審查很嚴(yán)格，能通過經(jīng)營貸充當(dāng)購房首付的銀行不多，上述這家股份制銀行算是為數(shù)不多的一家。據(jù)他透露，去年該貸款中介依靠這種方式，為這家銀行北京分行推介了數(shù)十億的貸款。

　　對于多家中介公司的說法，北京商報記者也采訪了這家股份制銀行。該行北京分行人士回應(yīng)稱，從未開辦過任何首付貸或類首付貸的產(chǎn)品。根據(jù)國家深化小微企業(yè)服務(wù)，支持實體經(jīng)濟發(fā)展的精神及相關(guān)要求，積極解決小微企業(yè)融資問題，加大小微企業(yè)貸款投放力度，該行開展個人經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)。用于補充小微企業(yè)經(jīng)營性資金需求，業(yè)務(wù)辦理均嚴(yán)格按照央行相關(guān)政策執(zhí)行，認(rèn)真履行受托支付的規(guī)定，貸款發(fā)放均有明確用途資料。

　　該人士同時表示，貸款發(fā)放后，銀行也會按要求開展貸后管理工作，重點核查貸款資金流向情況，如發(fā)現(xiàn)有資金流向異動的，則采取收回貸款等相應(yīng)措施。

　　加劇多重風(fēng)險

　　那么，為何“首付貸”這種違規(guī)操作屢禁不止？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報記者采訪時分析認(rèn)為，無論“首付貸”還是“經(jīng)營貸”，都在變相地回避國家對于信貸政策的監(jiān)管，一旦首付都涉及到貸款，那么后續(xù)房貸的風(fēng)險就會傳導(dǎo)，進(jìn)而影響很多市場問題。從管控風(fēng)險的角度來講，銀行也需要進(jìn)行風(fēng)險內(nèi)容的提示。

　　對商業(yè)銀行來說，“首付貸”產(chǎn)生的金融風(fēng)險也不言而喻。在中國（香港）金融衍生品投資研究院院長王紅英看來，對商業(yè)銀行來說，“首付貸”的第一個風(fēng)險就是合規(guī)風(fēng)險。國家一直倡導(dǎo)的是讓金融去支持實體產(chǎn)業(yè)，同時對房地產(chǎn)貸款有嚴(yán)格的限制，這些行為都違背了銀監(jiān)會和國家的有關(guān)政策。其次，房價過高，就會導(dǎo)致購房者債務(wù)負(fù)擔(dān)加重。再加上購房者本身又利用首付貸這種高杠桿，實際上就是在放大貸款的風(fēng)險。銀行應(yīng)該嚴(yán)守底線，嚴(yán)格控制風(fēng)險，合規(guī)經(jīng)營。保證整個銀行資產(chǎn)的流動性和安全性，嚴(yán)格按照銀監(jiān)會的要求來進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)。

　　而對于涉足“首付貸”或“首付分期”的購房者而言，更是面臨巨大風(fēng)險。嚴(yán)躍進(jìn)強調(diào)，購房者如果被查出信貸挪用問題，就會涉嫌違法行為，對個人信用記錄會產(chǎn)生一定影響。如果無法償還，房產(chǎn)也會被銀行扣押。因此，購房者不能過于急躁，盲目使用貸款，而且，從還貸壓力的角度來講，經(jīng)營貸的利率上浮幅度通常比較高，后續(xù)的償債壓力較大。

　　北京商報記者 崔啟斌 宋亦桐/文 CFP/圖