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8月15日,長租公寓品牌自如發(fā)行了房屋租金分期類ABS產(chǎn)品,首期發(fā)行規(guī)模5億元。這也是繼今年初魔方公寓發(fā)行首單公寓行業(yè)ABS之后的業(yè)內(nèi)“第二例”。此前包括世聯(lián)行在內(nèi),很多長租公寓已嘗試通過定增、市場融資等方式開展融資。 據(jù)第三方平臺新榜數(shù)據(jù)顯示,統(tǒng)計(jì)此前全國各類規(guī)模的28家公寓的融資情況(覆蓋從天使輪、Pre-A輪、A輪、B輪、C輪),融資總額遠(yuǎn)超25億元。而據(jù)一業(yè)內(nèi)人士透露,雖然部分公寓的融資金融并未公布,但目前或已超過50億元,“光魔方一家已經(jīng)超過30億元”,另外,今年宣布獲得融資的就有樂乎、遇見、未來域、麥家。 愈加頻繁的融資,呈現(xiàn)出國內(nèi)長租公寓盈利模式顯著的金融化趨勢。在這背后,長租公寓領(lǐng)域內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言,公寓前期投入大,依靠租金差產(chǎn)生的盈利,空間有限,回收周期較長,向資本市場“尋金”是平臺做大的必然路徑。然而是否能夠靠自己運(yùn)營實(shí)現(xiàn)盈利還未可知。 長租公寓并不“輕”普遍呈現(xiàn)“低回報(bào)率” 長期以來長租公寓因?yàn)椤鞍狻钡倪\(yùn)行方式被視為“輕資產(chǎn)”行業(yè)。但實(shí)際上,公寓行業(yè)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,一棟長租公寓大概100~150間房,一個(gè)房間算上裝修和家電成本在6萬元左右,整棟成本在600萬~1000萬元。 另外,從盈利模式上看,“目前長租公寓利潤主要還是來自‘一進(jìn)一出’的租金剪刀差。但租金不可能迅速上漲,所以租金差也無法快速提升,導(dǎo)致資本回收周期較長,且收益部分被卡死!辟Y深投行人士陳國華告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,如果再加上物業(yè)管理成本和逐年提升的人工費(fèi)用,長租公寓其實(shí)算是微利行業(yè)。 的確,上漲緩慢的租金差,被成本壓縮的服務(wù)費(fèi),以及如果“不持有”則很難享受的物業(yè)溢價(jià),并不寬裕的利潤使得國內(nèi)長租公寓普遍呈現(xiàn)“低回報(bào)率”的局面。 根據(jù)華創(chuàng)證券報(bào)告,國內(nèi)長租公寓租金回報(bào)率僅在3%左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國8%~10%的水平,部分項(xiàng)目甚至達(dá)不到融資成本的水平,對資本市場的吸引力會減弱。這對于大多仍處燒錢階段的長租公寓運(yùn)營商而言,可謂是費(fèi)力不討好的。 “的確,長租公寓領(lǐng)域,具備高估值的企業(yè)不多!标悋A認(rèn)為,長租公寓運(yùn)營商需要能夠?qū)Τ杀竞唾M(fèi)用強(qiáng)管控,提高拿房議價(jià)能力,同時(shí)必須要有能夠快速復(fù)制的模式,利用規(guī)模化來分?jǐn)偝杀,盡快實(shí)現(xiàn)盈利,才會獲得資本的青睞和長足的發(fā)展。 但實(shí)現(xiàn)規(guī)模,更需要錢,長租公寓企業(yè)必須實(shí)現(xiàn)金融化,通過金融平臺來解決資金問題。 長租公寓尋金路子繁多各類企業(yè)融資成本差距大 現(xiàn)在長租公寓有哪些主要融資渠道?國內(nèi)一家不愿具名的品牌長租公寓負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,傳統(tǒng)的包租類的物業(yè)的一項(xiàng)重要資金來源是民間借貸,此外股權(quán)融資也逐漸成為主流,但因?yàn)檫沒有較好的退出渠道,股權(quán)融資的難度越來越大。 高力國際執(zhí)行董事賀志蓉告訴記者,長租公寓的很多資金來源于財(cái)富管理公司。來自傳統(tǒng)商業(yè)銀行的資金占比較少,因?yàn)榇蠖鄶?shù)長租公寓運(yùn)營商沒有物業(yè)產(chǎn)權(quán),即沒有抵押物,缺乏信用支撐,平臺租金收益也具有不確定性,銀行批貸很難。 “大部分長租公寓企業(yè)因?yàn)橹黧w差異和資產(chǎn)質(zhì)地不同,往往只能選擇成本較高的融資方式,風(fēng)險(xiǎn)也相對較高,比如消費(fèi)金融、小貸、互金、P2P、民間借貸等融資方法,整體而言融資渠道較少! 不過也有類似魔方公寓、鏈家自如一類大型企業(yè),既能取得銀行貸款,甚至獲得銀行提供的租月貼現(xiàn)、租金分期、銷售類分期,此外還能發(fā)行信托產(chǎn)品,進(jìn)行股權(quán)融資等。據(jù)了解,還有單店做收益權(quán)和股權(quán)眾籌,融資成本在10%左右。 此外,中型和大型企業(yè)還可以通過融資租賃和供應(yīng)鏈金融來融資,這些渠道使得企業(yè)的資金成本相對更低。據(jù)了解,魔方公寓的綜合融資成本不超過7%,銀行還會提供相應(yīng)的等比例配款。 ABS成新寵最大風(fēng)險(xiǎn)仍無解藥? 在上述融資渠道之外,今年初“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行,開啟了公寓行業(yè)的ABS融資。該計(jì)劃系以魔方公寓在8個(gè)一線、二線城市運(yùn)營的30處物業(yè)4014間公寓為底層基礎(chǔ)資產(chǎn),在上交所掛牌發(fā)行資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃。 8月15日,“中信證券-自如1號房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行,鏈家自如的這款A(yù)BS產(chǎn)品期限兩年,首期發(fā)行規(guī)模5億元,其中優(yōu)先級獲得AAA信用評級,占比90%,優(yōu)先級票面利率5.39%,共計(jì)超過14家機(jī)構(gòu)投資者參與。 不過,陳國華強(qiáng)調(diào),ABS是很好的創(chuàng)新項(xiàng)目,但如果沒有長期穩(wěn)定的收益,大部分收益被信托公司和資管公司拿走了,運(yùn)營方依然很難使成本和收益匹配。 實(shí)際上,長租公寓發(fā)行ABS的最大風(fēng)險(xiǎn)依然是沒有抵押物。 ABS是預(yù)期的租約貼現(xiàn),將應(yīng)收賬款作為固定回報(bào)的理財(cái)產(chǎn)品,在公募渠道發(fā)行。因而沒有抵押物,收益具有不確定性,均是風(fēng)險(xiǎn)。 但另一方面,由于長租公寓的現(xiàn)金流豐富,能夠資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品很多,租金、裝修、押金、服務(wù)費(fèi)等都是能變現(xiàn)的環(huán)節(jié)。 因而目前不少企業(yè),是以成熟項(xiàng)目的未來租金收益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn),根據(jù)項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流進(jìn)行融資,滿足了存量物業(yè)運(yùn)營商因無不動產(chǎn)所有權(quán),而無法通過傳統(tǒng)抵押擔(dān)保獲取資金的尷尬。 “整體而言,ABS模式還值得探索,因?yàn)槠涓词乾F(xiàn)金流保證,企業(yè)的關(guān)鍵在于證明自己運(yùn)營能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和回報(bào),而這是需要時(shí)間和市場來證明的。”賀志蓉表示。 賀志蓉認(rèn)為,資產(chǎn)證券化是長租公寓企業(yè)盤活存量資產(chǎn)、快速擴(kuò)張規(guī)模、獲取收益的有效途徑。但目前許多實(shí)力較強(qiáng)的運(yùn)營商入行時(shí)間尚短,房間數(shù)和物業(yè)運(yùn)營時(shí)間都尚未滿足發(fā)行ABS等產(chǎn)品的資格。但如果相關(guān)政策變化不大,各類新興創(chuàng)新結(jié)構(gòu)的出現(xiàn),會加速行業(yè)金融化,預(yù)計(jì)明年就會出現(xiàn)較多的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。 的確,“金融化”仍是目前中國長租公寓的主要資金來源,在主要風(fēng)險(xiǎn)尚未排解,租金差、運(yùn)營能力、降低成本的能力等方面無較大提升的情況下,靠自己運(yùn)營出“金”,仍無期可測。 |
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