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招行60億元拿地引發(fā)投資者激辯“性價(jià)比” 上市銀行曾多次“抄底買房”

2017-1-3 08:36| 發(fā)布者: 解剛| 查看: 813| 評(píng)論: 0|來(lái)自: 證券日?qǐng)?bào)

  上市銀行買樓或拿地,是有錢任性還是眼光獨(dú)到?

  近日,招商銀行宣布競(jìng)得深圳市南山區(qū)深圳灣超級(jí)總部基地的商業(yè)服務(wù)用地使用權(quán),總價(jià)款人民幣59.5億元。對(duì)于這筆金額接近60億元的交易,有投資者高呼“賺到了”,也有投資者認(rèn)為“浪費(fèi)錢”。

  事實(shí)上,對(duì)于固定資產(chǎn)的偏愛(ài)似乎是上市銀行的天性使然。畢竟,涉房貸款在銀行的信貸業(yè)務(wù)體系中可以說(shuō)是相當(dāng)重要的一環(huán)。拋開(kāi)買樓或拿地對(duì)于銀行品牌貢獻(xiàn)度的技術(shù)性討論,單從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看,近年來(lái)上市銀行購(gòu)置房產(chǎn)或拿地,確實(shí)曾經(jīng)多次成功抄底。

  招行60億元拿地

  投資者激辯值不值

  早在去年6月28日,招商銀行董事會(huì)就以全票贊成審議通過(guò)了《關(guān)于在深圳市購(gòu)建“招商銀行全球總部大廈”的議案》,同意授權(quán)經(jīng)營(yíng)班子組織參加深圳灣超級(jí)總部基地的DU03-04、03-05兩個(gè)地塊投標(biāo),以及推進(jìn)后續(xù)的“招商銀行全球總部大廈”建成落實(shí)相關(guān)事宜。鑒于參加投標(biāo)事項(xiàng)涉及招商銀行臨時(shí)性商業(yè)秘密,根據(jù)《上海證券交易所上市公司信息披露暫緩與豁免業(yè)務(wù)指引》的相關(guān)規(guī)定,該行履行了內(nèi)部登記審核等相關(guān)暫緩披露程序。去年12月26日,招商銀行競(jìng)得深圳市南山區(qū)深圳灣超級(jí)總部基地的商業(yè)服務(wù)用地使用權(quán),土地面積為35576.01平方米,計(jì)容積率建筑面積309000平方米,總價(jià)款人民幣59.5億元。

  招商銀行的公告可謂融合了“銀行+拿地”的雙項(xiàng)財(cái)經(jīng)關(guān)鍵詞,因此也獲得了散戶股東的關(guān)注。在某股吧,署名為“招商銀行資訊”的網(wǎng)友(或者是招商銀行的相關(guān)工作人員)發(fā)布了3條有關(guān)招商銀行拿地的公告以及新聞,獲得了接近25000次點(diǎn)擊閱讀,另外,署名為“財(cái)經(jīng)評(píng)論”的網(wǎng)友也發(fā)布了1條相關(guān)信息,并獲得逾11300次點(diǎn)擊。

  投資者就此話題在股吧中的留言也明顯分成了兩派。在反對(duì)派的算法中,接近60億元換回30年土地使用權(quán),每年本金約為2億元,利息若干,再加上大致30多萬(wàn)平方米建筑面積所需要的建安費(fèi),相當(dāng)于每年至少3億元的租金;此外,有投資者覺(jué)得不如在前海拿地,也有投資者質(zhì)疑“銀行的牌照到底是金融的還是地產(chǎn)的”,“建哪里都一樣,花這么多錢就是浪費(fèi)”。

  支持派則認(rèn)為,如果蓋成10層的高樓,樓面地價(jià)才折合不到2萬(wàn)元/平米,“劃算”,“賺大了”、“很便宜了”。

  其實(shí),在招商銀行來(lái)看,“購(gòu)買該地塊土地使用權(quán)將滿足本公司的實(shí)際需求,有利于本公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,也符合本公司及股東的整體利益,對(duì)本公司財(cái)務(wù)狀況不構(gòu)成重大影響”。

  從機(jī)構(gòu)分析師的態(tài)度來(lái)看,或許是因?yàn)樵摴P交易未構(gòu)成重大資產(chǎn)重組,也不存在重大法律障礙,該項(xiàng)事宜甚至幾乎沒(méi)有激發(fā)機(jī)構(gòu)分析師發(fā)表研報(bào)看多或者看空的熱情。

  上市銀行買樓眼光精準(zhǔn)

  多次在底部入手

  據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家統(tǒng)計(jì),截至去年中期,上市銀行的自有“涉房固定資產(chǎn)”(含房屋及建筑物、在建工程以及房屋裝修)凈值約為5500億元。

  有數(shù)據(jù)顯示,2007年當(dāng)時(shí)的16家A股上市銀行(不包含去年新上市銀行)固定資產(chǎn)約為3600億元,2008年約為4200億元,2009年合計(jì)超過(guò)4700億元,2010年合計(jì)約5100億元,2011年接近5700億元,2012年逾5800億元。從增量來(lái)看(不考慮折舊因素),2008年增速約為17%,2009年增速接近13%,2010年增速超過(guò)8%;2011年增速超過(guò)11%;2012年增速不足3%。此后,上市銀行固定資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度逐漸收窄,由于折舊因素影響,固定資產(chǎn)余額凈值甚至顯示“負(fù)增長(zhǎng)”。

  從上述數(shù)據(jù)來(lái)看,上市銀行購(gòu)置固定資產(chǎn)增速最大的年份為2008年和2009年,這兩年恰逢國(guó)際金融危機(jī),房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)一輪大幅下降。而2010年隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)率先復(fù)蘇,房?jī)r(jià)也曾短暫出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈。此后宏觀調(diào)控逐步收緊,到2011年年底包括北京在內(nèi)的多個(gè)一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降,而上市銀行購(gòu)置固定資產(chǎn)數(shù)量也相對(duì)較高。2012年之后房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上漲,上市銀行買樓的整體意愿也明顯下降。 

  上市銀行也是“剛需”

  對(duì)資本充足率影響不大

  對(duì)于上市銀行來(lái)說(shuō),買樓絕大多數(shù)都是為了自用,或者可以理解為“另類剛需”。

  招商銀行的公告明確了拿地蓋樓自用的目的,其他銀行的考慮也想差不多。

  “其實(shí),開(kāi)始買樓的時(shí)候也有些猶豫,不過(guò)考慮到銀行需要與自身品牌相稱的辦公場(chǎng)所,且金融街的好位置也有限,就拍板買下該商業(yè)房產(chǎn)”,某上市銀行時(shí)任高層曾對(duì)記者表示,“當(dāng)時(shí)確實(shí)沒(méi)想到,幾年以后回頭一看,房?jī)r(jià)已經(jīng)翻了數(shù)倍,不過(guò)由于房子是自用,并未覺(jué)得地產(chǎn)升值對(duì)銀行產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響”。

  部分投資者之所以特別關(guān)注上市銀行買樓或拿地,主要是擔(dān)心對(duì)于其資本充足率和資本金的影響,也就是說(shuō),擔(dān)心銀行花錢后資本充足率不足并進(jìn)行再融資。不過(guò),從數(shù)據(jù)分析來(lái)看,買樓或拿地對(duì)于相關(guān)銀行影響并不算太大。

  2012年,某總部位于南方的股份制銀行曾宣布共計(jì)斥資約70億元買樓(包含其分行購(gòu)置辦公用房的費(fèi)用),且當(dāng)時(shí)遭遇了來(lái)自私募基金的反對(duì)。某私募基金負(fù)責(zé)人提議用購(gòu)置辦公用房的資金來(lái)回購(gòu)股票。不過(guò),在該銀行當(dāng)年8月份召開(kāi)的股東大會(huì)上,購(gòu)置辦公大樓的相關(guān)議案均獲得高比例贊成票并表決通過(guò)。

  此外,該行當(dāng)時(shí)曾經(jīng)測(cè)算了買樓對(duì)于資本充足率的影響,預(yù)計(jì)影響幅度為0.05個(gè)百分點(diǎn),對(duì)年度凈利潤(rùn)影響更是極小。

  上市銀行過(guò)往的買樓戰(zhàn)績(jī),實(shí)際上不僅沒(méi)有拖累業(yè)績(jī),反而是埋下了富礦。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者獨(dú)家測(cè)算,截至去年中期,上市銀行的5500億元“涉房固定資產(chǎn)”(原值接近8000億元),即使按照保守的估計(jì),真實(shí)市價(jià)也達(dá)到4萬(wàn)億元,如果估價(jià)再大膽一點(diǎn),則賬外隱藏的“私房錢”可能超過(guò)6萬(wàn)億元。如果說(shuō)6萬(wàn)億元的天文數(shù)字比較抽象,那么可以選取上市銀行2015年合計(jì)的凈利潤(rùn)來(lái)進(jìn)行對(duì)比,后者僅為不足1.3萬(wàn)億元。


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