各地政策從“去庫存”到限購、樓市量價齊升到交易量“腰斬”，高價地此起彼伏帶來“解套”之憂、去庫存結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯……構(gòu)成今年房地產(chǎn)市場全景圖。樓市“盛宴”也讓住宅金融屬性愈發(fā)凸顯。面對經(jīng)濟“脫實向虛”，中央首提抑制資產(chǎn)泡沫，多地調(diào)控不斷升級，市場博弈進入“白熱化”。

　　過快上漲觸發(fā)調(diào)控“層層加碼”，一城一策告別“一刀切”

　　有數(shù)據(jù)記錄以來，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資降到最低點。今年伊始，全國樓市在“新政策”下逐步回暖，京滬深三大城市率先領漲，深圳成為“領頭羊”，新房均價邁入5萬元。

　　面對房價過快上漲，滬深3月25日發(fā)布限購政策。其后，北京重啟9070政策。京滬深開啟年內(nèi)首輪調(diào)控。滬深房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺“滿月”后，兩地樓市交易量現(xiàn)50%左右回落。

　　一線城市限購從嚴，環(huán)一線周邊城市房價開始“接力”。南京、廈門、合肥、蘇州等輪流引領樓市上漲，環(huán)比漲幅超過5%。

　　8月全國房價呈同比普漲態(tài)勢，納入國家統(tǒng)計局范疇的70個城市中，上漲數(shù)量超過八成。一線城市漲幅連續(xù)三個月收窄后也開始擴大，熱點二線城市取代一線城市引領房價上漲。

　　隨后，熱點二線城市開啟今年第二輪調(diào)控。不過，這輪調(diào)控對房價影響有限。

　　樓市量價齊升，有需求相對旺盛等因素，但離不開金融杠桿推波助瀾。央行數(shù)據(jù)顯示，7月新增人民幣貸款規(guī)模4636億元，居民中長期貸款新增4773億元，成新增貸款唯一主力。

　　對樓市“抽水機”帶來的經(jīng)濟“脫實向虛”，中央首次提出要抑制資產(chǎn)泡沫。北京9月30日率先開啟新一輪樓市調(diào)控新政策，20余個城市跟進，并掀起對捂盤惜售、虛假宣傳的整治旋風。

　　與幾年前“一刀切”不同，因城施策、一城一策成為新一輪調(diào)控顯著特征。10月，無論環(huán)比還是同比，房價上漲城市數(shù)量開始減少，成交面積和成交金額增速雙雙回落。對部分環(huán)比增幅依然領先的城市，調(diào)控一再加碼。

　　“高價地”從一線向二線城市蔓延，“限高”政策花樣翻新

　　今年3月開始，隨樓市回暖，高溢價、高總價、高單價的“三高”地塊從一線城市向二線城市蔓延，土地拍賣持續(xù)“高燒”，5月、6月、7月均超過30宗。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月全國單宗土地超過10億元的地塊65宗，其中溢價率超過100%的高價地46宗，9月溢價率超過100%的地塊50宗。

　　財政部數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，國有土地使用權出讓收入2.65萬億元人民幣，同比增長15.2%，去年同期降幅超過25%。國土資源部門數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。凸顯地價漲幅之快。

　　各熱點城市開始提高土拍門檻。合肥7月1日實施新政策明確，參與競拍房企需繳納出讓地塊底價50%保證金，出讓金總額20億元以下的，須在土地出讓合同簽訂1個月內(nèi)一次付清;出讓金總額20億元以上的，繳納時間不超過6個月。

　　南京明確競拍達最高限價后改為“搖號”決出最終買家。北京試點達最高限價后，改為競拍“自持面積”。

　　廣州采取“限地價+競配建”出讓方式，得到不少城市認可。由于設置最高限價，開發(fā)商在土拍下半場紛紛轉(zhuǎn)入“競配建”，一宗地塊一半面積無償用于建設保障房成為常態(tài)。如保利地產(chǎn)11月底在廣州南沙連續(xù)拍下兩幅土地，競配的人才公寓面積占總面積超48%。

　　歷經(jīng)多年城市化進程，一些城市可供出讓的土地日漸減少。為改變開發(fā)商對土地緊缺的預期，北京“9·30”政策出臺后，22個熱點城市明確表態(tài)，接下來將加大土地供應，嚴防“高價地”產(chǎn)生。

　　結(jié)構(gòu)性矛盾凸顯，“隱形庫存”需高度警惕

　　今年2月末，商品房待售面積73931萬平方米，比去年年末增加2077萬平方米，同比增長15.7%，其中住宅庫存“貢獻”超過三分之二。今年以來，中央和地方頻頻發(fā)力，放寬信貸、降低稅費、貨幣化補貼成各地去庫存發(fā)力點。截至10月末，商品房待售面積69522萬平方米，同比增長1.3%，環(huán)比連續(xù)8個月下降。其中，住宅待售面積現(xiàn)負增長態(tài)勢。9月住宅待售面積更創(chuàng)下減少1177萬平方米的紀錄。

　　普漲格局下，一二線城市庫存急劇下降，深圳、廣州等存銷比降至7個月以下♀存“重災區(qū)”的三四線城市因土地供應過剩、產(chǎn)業(yè)基礎薄弱等，去庫存壓力有增無減。

　　由于實體商業(yè)不景氣、地方政府超前規(guī)劃等，占總庫存近三成的辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房不容樂觀。梳理國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，前10個月，商業(yè)營業(yè)用房待售面積除9月減少了45萬平方米，其余月份均有增長。辦公樓待售面積也呈“減少增多”。

　　此外，“隱形庫存”更令人擔憂。今年開始，房屋施工面積一直呈增長之勢。截至10月底，全國房地產(chǎn)市場施工面積達730981萬平方米。即使減去前10月已銷售的120338萬平方米，未來將有61億平方米房屋等待消化。