在熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)的政策背景下，11月商品房市場(chǎng)供給和需求雙雙降溫，其中需求側(cè)延續(xù)了10月下滑的趨勢(shì)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月全月，全國(guó)主要54城市合計(jì)商品房住宅簽約量為24.9萬(wàn)套，環(huán)比下調(diào)11%，刷新最近18個(gè)月的最低值（春節(jié)2月不計(jì)算），同比2015年11月跌幅達(dá)到了16.4%。市場(chǎng)在“9·30新政”出臺(tái)后，連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)較為明顯的成交量下調(diào)現(xiàn)象。

    深圳網(wǎng)簽量跌30%，杭州、南京“腰斬”

    11月市場(chǎng)延續(xù)成交下跌趨勢(shì)，個(gè)別城市調(diào)控政策再次加碼，加重市場(chǎng)觀望情緒。

    從城市看，包括北京等一線城市，跌幅達(dá)到了19.5%。其中，北京11月網(wǎng)簽5861套（含自住房），上海簽約11690套、廣州簽約10453套、深圳簽約2829套，環(huán)比跌幅分別達(dá)到7%、12%、28%、30%，市場(chǎng)出現(xiàn)全面調(diào)整跡象。杭州、南京等城市成交量環(huán)比均出現(xiàn)了超過(guò)50%的下調(diào)。非調(diào)控城市整體新房成交量環(huán)比降9.4%。

    另?yè)?jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在15個(gè)已出臺(tái)調(diào)控政策的城市中，也有4城市成交環(huán)比上漲。分別為武漢、南寧、鄭州、福州。武漢和鄭州較9月上漲14%，南寧、福州成交幾乎與上月持平。值得注意的是，南寧已經(jīng)連續(xù)兩月成交破百萬(wàn)平方米，成交持續(xù)上漲的同時(shí)創(chuàng)下歷史成交新高。

    房?jī)r(jià)：深圳跌幅收窄，北京仍在漲

    房?jī)r(jià)方面，雖然不少熱點(diǎn)城市交易量出現(xiàn)顯著回落，但有的房?jī)r(jià)跌幅已收窄。據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月一手住宅成交均價(jià)環(huán)比下跌1.1%，為54986元/平米，相比上月9.7%的跌幅有所收窄，這主要在于受新房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性成交影響。而有的城市新房房?jī)r(jià)仍在上漲。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月北京新建住房成交均價(jià)40672元/平米，再創(chuàng)新高。

    對(duì)此，克而瑞研究中心認(rèn)為，近期大多數(shù)表態(tài)四季度增加土地供應(yīng)的城市，供地目標(biāo)依然不高，優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)量仍然不足。而限購(gòu)、限貸令的推出，固然限制了大量的需求涌入，但預(yù)售證監(jiān)管加嚴(yán)、房?jī)r(jià)“限漲令”等政策也打擊了不少項(xiàng)目的推案熱情，大多數(shù)城市商品住宅市場(chǎng)仍然處于供不應(yīng)求的局面。

    易居研究院智庫(kù)中心嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從市場(chǎng)交易量來(lái)看，熱點(diǎn)二線城市基本上都出現(xiàn)了降溫；未來(lái)交易量仍會(huì)有下滑可能，這一態(tài)勢(shì)或延續(xù)至明年二季度前。從量?jī)r(jià)關(guān)系來(lái)說(shuō)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，價(jià)格也會(huì)因交易量的下滑出現(xiàn)小幅下跌；但目前能夠觀察到的數(shù)據(jù)反映出一個(gè)特征，即房?jī)r(jià)不漲不跌，較為平穩(wěn)。

    ■ 背景

    11月調(diào)控加碼涉10余城市

    11月，樓市調(diào)控力度不斷升級(jí)加碼，11月調(diào)控再加碼的城市涉及上海、杭州、武漢等10余個(gè)城市。其中，上海將首套房首付比提高至35%；天津、杭州等城市出臺(tái)調(diào)整差別化住房信貸政策，將房貸首付提升至30%。

    此外，銀行信貸方面，從銀監(jiān)會(huì)到地方，收緊房貸的信號(hào)明顯。近日，上海發(fā)布通知，居民購(gòu)買首套住房申請(qǐng)貸款時(shí)將“認(rèn)房又認(rèn)貸”。北京地區(qū)已有一些銀行開(kāi)始“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也有銀行網(wǎng)點(diǎn)稱已停止發(fā)放二套房貸款。

    對(duì)此，張大偉表示，本輪政策將快速抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，一旦年末央行額度吃緊，房?jī)r(jià)的下調(diào)很可能會(huì)蔓延至很多城市。過(guò)去十幾年的房地產(chǎn)波動(dòng)歷史，與貨幣政策完全吻合，一旦信貸政策收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)將快速降溫。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，從政策層面看，并沒(méi)有對(duì)商業(yè)銀行全部的房貸進(jìn)行收緊的指示或文件出臺(tái)，但進(jìn)行窗口指導(dǎo)或允許部分貸款額度較緊的商業(yè)銀行自我進(jìn)行調(diào)節(jié)，這都是有可能的。