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馬光遠:本次樓市調(diào)控是認真的 別被個別表現(xiàn)遮眼

2016-11-28 09:07| 發(fā)布者: 田紅麗| 查看: 539| 評論: 0|來自: 光遠看經(jīng)濟

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  “地王”再出江湖,最吸引眼球的標題是:205億,7個新地王!廣州樓市再次震驚全國!購房人徹夜無眠…….說的是廣州11月22日多塊地招拍掛的情況。其中,白云新城地塊折合樓面價46958元/平方米。成為廣州名副其實的“地王”。業(yè)內(nèi)人士計算,目前該地段的一手樓盤均價在40000元-45000元/平方米左右,樓面價已經(jīng)超過了該地段一手房的價格,除非未來房價漲幅超過40%以上,否則無法賺錢。

  同一天產(chǎn)生“地王”的還有今年的明星城市武漢,以及長沙,其中廈門建發(fā)獲得長沙梅溪湖120畝宅地,總價29億元,溢價180%。在此之前,天津、溫州、濟南等城市也出現(xiàn)了“地王”,其中,11月9日,安邦以34億元摘桃花島組合地塊,成為了溫州今年總價地王;天津金地以47.4億的總價競得南開雙峰道地塊,住宅樓面價高達5.61萬/平方米,成為天津目前最高單價地王。濟南則連續(xù)拍出溢價率在200%左右的高溢價地塊。

  本次調(diào)控是認真的,而且絕對不會放松

  在全國房地產(chǎn)市場明顯降溫的情況下,土地市場“地王”仍然不不斷問世,究竟意味著什么?是開發(fā)商對未來整個房地產(chǎn)市場的預(yù)期仍然很樂觀,還是在藐視近期風聲鶴唳的房地產(chǎn)調(diào)控政策。在之前的文章中,我特別提醒過,不要用過去的眼光看待本次房地產(chǎn)調(diào)控。這次調(diào)控和以往最大的不同是擔心過度的投機和價格的快速上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)重蹈去年股市的覆轍。是為了保護房地產(chǎn)市場,而不是為了打壓房地產(chǎn)市場。在房地產(chǎn)市場已經(jīng)失控和陷入非理性的情況下,如果不出手調(diào)控,由于市場已經(jīng)形成強大的合謀的力量,房價繼續(xù)猛漲,市場繼續(xù)瘋狂,杠桿繼續(xù)增加的趨勢很難改變,如果對此置若罔聞,勢必加速房地產(chǎn)暴漲之后暴跌的來臨。

  因此,可以肯定地講,這一次的調(diào)控是認真的,而且絕對不會放松。而市場由于恐高對政策也特別配合。除了成交量的明顯下滑,價格也出現(xiàn)了松動的跡象。從國家統(tǒng)計局10月份70個大中城市的數(shù)據(jù)看,70個大中城市中,一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫,房價環(huán)比漲幅快速回落。

  一、二線城市新建商品住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%,分別比9月份回落2.8和1.0個百分點;二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.8%,分別比9月份回落2.9和1.1個百分點。10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續(xù)下降外,北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉(zhuǎn)降,降幅在0.1至0.4個百分點之間;廣州新建商品住宅價格環(huán)比持平;其余7個城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅進一步回落,回落幅度在0.4至3.3個百分點之間。

  不要被個別城市的表現(xiàn)遮住了眼睛

  我們在政策出臺之后,多次預(yù)判,市場的降溫是必然的,無論是銷售量,還是價格,都會出現(xiàn)回調(diào)。而且,我過去不斷的提醒大家,目前危險的一些城市。既然如此,為什么這些城市還會出現(xiàn)“地王”。在我看來,天津、廣州、武漢、長沙等地出現(xiàn)新的“地王”,和這些城市房地產(chǎn)的基本面有很大的關(guān)系,絕非意味著中國房地產(chǎn)的預(yù)期再次逆轉(zhuǎn)。天津其實已經(jīng)進入一線城市行列,房價今年上漲快符合邏輯,千萬不要用過去的眼光看天津!至于廣州,眾所周知,廣州今年在一線城市中漲幅并不顯眼,甚至一度被發(fā)出廣州是否還屬于一線城市的質(zhì)疑。在全國很多城市“瘋了”的情況下,廣州樓市一直比較安靜,默默上漲,屬于我所認為的絕對沒有危險的城市,而且,白云新城地塊的位置也決定給了,在這個地方地價不可能太低。廣州樓市和北上深三個城市比,最大的問題是真正的高價樓盤太少,該高的不高,該低的不低。廣州作為一線城市,是10萬以上的樓盤最少的城市。

  最近一直讓大家關(guān)注武漢。過去多年,我們對武漢這個城市缺乏應(yīng)有的尊重和關(guān)注。幾個數(shù)據(jù)可以證明武漢這個城市多么與眾不同:

  一是武漢的人口,2015年是1060萬,屬于中部城鎮(zhèn)化率最高的城市。從目前武漢人口的增長態(tài)勢看,到2025年,武漢人口至少應(yīng)該在1500萬人,真正成為中部特大型城市;

  二是武漢的房地產(chǎn)數(shù)據(jù),2015年全國住房銷量最大的城市是哪一個?你肯定想不到是武漢,2015年,武漢新建住房成交約22.4萬套,較上年增長約25%,連續(xù)5年刷新年度紀錄,全國第一,連續(xù)5年穩(wěn)居全國三甲行列。從今年前三季度的銷售情況看,武漢今年銷售繼續(xù)占據(jù)全國第一沒有懸念;

  三是武漢目前房價均價是多少?不到1萬。這三個數(shù)字其實告訴我們,武漢盡管今年房價上漲迅猛,但潛力仍然巨大,人口的增量和人口的年輕化程度,包括目前不到1萬的均價其實讓武漢成為沒有危險的城市之一。

  至于長沙,過去我不認為是價值洼地,但在全國其他城市房價猛漲之后,長沙和西安成為了價格上真正的洼地,出現(xiàn)“地王”也正常。

  但是,不要被個別城市的表現(xiàn)遮住了眼睛。我仍然堅持,中國樓市2017年降溫是大概率,量價的調(diào)整會釋放前期中國樓市的風險。個別城市出現(xiàn)“地王”,不意味著樓市逆轉(zhuǎn),管理層不愿意,市場也不愿意。也千萬別說什么“北京房價永遠都不會跌,有13.7億人撐著”的傻話。

  今天中國的房地產(chǎn)市場和過去最大的不同,一是基本面逆轉(zhuǎn),二是我們面臨的貨幣環(huán)境的逆轉(zhuǎn),以前釋放大量貨幣的同時,人民幣也處于升值周期,房價是可以撐得住的,目前釋放貨幣,但人民幣進入貶值區(qū)間,對房價進一步上漲形成了極大的制約。影響北京房價最大的因素不是什么“十三億人撐著”,而是極其變態(tài)的土地政策。在搞了近10個月的斷供之后,好不容易推出幾塊地,最后搞成了開發(fā)商全部“自持”,不能賣!這一方面給開發(fā)商未來的運營造成了極大的麻煩,另一方面又人為制造短缺。用這種愚蠢的辦法來控制所謂的“地王”和高房價,我也真的是醉了。


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