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對一個(gè)城市有重要影響的商業(yè)地產(chǎn),成為城規(guī)委的計(jì)劃產(chǎn)物,且不必對這個(gè)結(jié)果負(fù)責(zé)。 不了解房地產(chǎn)開發(fā)程序的朋友可能想不到,商業(yè)地產(chǎn)的供給源頭竟然與當(dāng)年的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)如此相似。根據(jù)我國現(xiàn)行土地和規(guī)劃制度,一塊土地在出讓給開發(fā)商前,已經(jīng)定好了使用性質(zhì);商業(yè)占比多大,規(guī)劃局已劃定,一旦被市長領(lǐng)銜的城市規(guī)劃委員會通過,就再難更改。 而這樣的比例大多無市場支撐。更多是因商業(yè)地產(chǎn)可形成商業(yè)體,解決就業(yè)和稅收,有利城市繁榮。因此,城市主政者自然傾向多增加商業(yè)地產(chǎn)比例。但真正建成,如何去化,那是開發(fā)商的事,官員們自然不需關(guān)心。 真正難受的是要拍地的開發(fā)商,明知商業(yè)難做,但無可奈何。少數(shù)會通過潛規(guī)則減少比例,大多則被動接受,苦苦挖掘商業(yè)的產(chǎn)品組合。于是,對一個(gè)城市有重要影響的商業(yè)地產(chǎn),就成了一個(gè)城規(guī)委計(jì)劃的產(chǎn)物。 就全國而言,商業(yè)地產(chǎn)的土地出讓比例占到總量的三分之一 。而去化只有樓市總量的十分之一,年年積累,后果就很嚴(yán)重了。 最新數(shù)據(jù)顯示,截至今年上半年,全國總庫存7億平米,其中住宅地產(chǎn)4.5億,剩余商業(yè)地產(chǎn)超過2億平米。全國十大城市商業(yè)市場累計(jì)存量再刷新高,部分城市的商業(yè)庫存量已超住宅庫存量。具體來看,二三線城市商業(yè)地產(chǎn)周期基本在50個(gè)月,甚至100個(gè)月以上,而住宅很少有超過20個(gè)月的。地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)去庫存形勢很嚴(yán)峻,去化壓力要比住宅地產(chǎn)還大。 難以去化的庫存,占據(jù)了大量資金,消耗企業(yè)利潤,形成無效沉淀資產(chǎn),短期無法解套。是一種巨大的資源浪費(fèi),對已建成運(yùn)營的商業(yè)也是巨大壓力。而且,這樣的局面因缺乏有效改革,還在繼續(xù)惡化中。 中央提出供給側(cè)改革,就是要以真實(shí)市場需求為導(dǎo)向。而商業(yè)地產(chǎn)尤其是商住比例,恰是亟須改革的領(lǐng)域。 雖然各地方也有一些政策來解決商業(yè)地產(chǎn)庫存問題,但都不成體系,尤其面臨執(zhí)行難題。比如山西提出,允許在土地使用年限和容積率不變的情況下,將商辦土地用途調(diào)整為居住用地,以盤活存量土地。四川也明確對商業(yè)用房庫存較大的城市,嚴(yán)格控制新增商業(yè)用房土地供應(yīng)和規(guī)劃指標(biāo)。今年5月初,國務(wù)院提出“允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房”,但因落地性不強(qiáng),還不能被更多企業(yè)接受。 這一巨大難題,需要中央在供給側(cè)改革方面作為一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域來突破,而主動權(quán)在政府手里。 改革供給比例和方式更多是增量改革,適應(yīng)市場真實(shí)需求,比起房產(chǎn)稅征收等存量改革,操作難度和阻力要小很多。但此項(xiàng)改革需要明確中央和地方分工。比如商業(yè)用地的比例調(diào)整、城市規(guī)劃如何突破、如何界定可調(diào)整項(xiàng)目、土地價(jià)差衡量、繁瑣程序進(jìn)行等等,都需要國務(wù)院有較明確的態(tài)度和宏觀政策。而具體操作,可以授權(quán)地方政府,依據(jù)公開透明和實(shí)際市場的原則來靈活執(zhí)行。 □張百忍(地產(chǎn)學(xué)者) |
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