由于此前的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，二線城市開(kāi)始對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。包括合肥、蘇州、南京等城市樓市政策不斷收緊。

8月9日晚間，合肥發(fā)布史上最嚴(yán)限貸政策，對(duì)于在合肥名下有兩套房且有一套住房貸款未結(jié)清的購(gòu)房者，銀行將拒絕提供房貸服務(wù)。無(wú)獨(dú)有偶，蘇州也將在近期開(kāi)始有條件限購(gòu)，望給蘇州市場(chǎng)降溫。而在南京，也傳出將出臺(tái)樓市調(diào)控政策。

在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士指出，二線城市今年房?jī)r(jià)上漲瘋狂，開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地現(xiàn)象不減，進(jìn)而導(dǎo)致市場(chǎng)供小于求并引起恐慌，政策調(diào)控也是順應(yīng)市場(chǎng)需求，從而讓樓市回歸理性。

最嚴(yán)限貸政策

傳聞多時(shí)后，合肥限貸政策的靴子終于落地。

第一財(cái)經(jīng)記者多方采訪獲悉，合肥銀行間政策為：有房2套及以上，有1次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清，將停止貸款;有1套房，有2次及以上貸款記錄，1次或1次以上未結(jié)清，將停止貸款。

同時(shí)，合肥也大大提高了銀行貸款的首付比例。根據(jù)新規(guī)，合肥市區(qū)無(wú)房無(wú)貸款，首付比例仍為25%。合肥市區(qū)無(wú)房有1次貸款記錄已結(jié)清，首付比例40%;未結(jié)清，首付比例50%。合肥市區(qū)無(wú)房，有2次及以上貸款記錄，已結(jié)清，首付比例60%。

相比之前基本25%的首付比例而言，合肥通過(guò)大大提高首付比例來(lái)抑制炒房的需求，并給樓市減杠桿。

除了合肥，之前樓市火爆的蘇州也將進(jìn)行樓市調(diào)控。日前，網(wǎng)上流傳一份《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》的文件，文件從土地供應(yīng)、土地競(jìng)價(jià)、預(yù)售管理、價(jià)格管理、戶籍居民信貸、非戶籍居民信貸、公積金貸款政策等15個(gè)方面對(duì)蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行新的部署和要求，可謂全鏈條、全覆蓋、立體式的調(diào)控新規(guī)。

文件提到，非戶籍居民申請(qǐng)第二套住房，需提供2年內(nèi)累計(jì)1年納稅記錄或社保證明，首次購(gòu)房首付20%，已有1套及以上，停止貸款。這也意味著，蘇州或?qū)⒊蔀槭讉�(gè)重啟限購(gòu)的二線城市，雖然針對(duì)的對(duì)象僅為非戶籍居民的二套房。

第一財(cái)經(jīng)記者從蘇州業(yè)內(nèi)人士處了解到，蘇州住建局已經(jīng)召集開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)，上述政策還在修正，但是限購(gòu)政策將大概率出臺(tái)。記者了解到的情況是，蘇州將在本月出臺(tái)樓市收緊政策。

同樣位于長(zhǎng)三角中心的南京也不例外，其業(yè)內(nèi)紛紛傳言南京首付比例將較之前提高5%-10%。

"南京樓市也是今年來(lái)最熱門(mén)的城市之一，今年下半年進(jìn)行樓市調(diào)控是必然事件，這個(gè)政策的出臺(tái)是遲早的事情。"一位南京房企總經(jīng)理告訴記者。

除了上述幾個(gè)城市，銀行端也開(kāi)始對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行收緊，希望通過(guò)限制資金的方式來(lái)對(duì)樓市降溫。根據(jù)新華社消息，興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開(kāi)發(fā)貸周期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi)，甚至半年期的短期貸款。第一財(cái)經(jīng)記者了解到，部分股份制銀行已經(jīng)停止對(duì)于房地產(chǎn)公司的授信，主要還是為了防范風(fēng)險(xiǎn)。

為什么要調(diào)控？

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，而一線城市與合肥、蘇州、南京、廈門(mén)等核心熱點(diǎn)二線城市中，一旦有住宅類用地出讓，便價(jià)格很高。一旦市場(chǎng)遇到調(diào)整，那么一座城市中的高價(jià)土地項(xiàng)目將在操作層面遭遇風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要通過(guò)提高首付比例、降杠桿控制地王等措施來(lái)減緩這類潛在的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)克而瑞監(jiān)控的監(jiān)控的288個(gè)主要城市房?jī)r(jià)顯示，2016年7月共有165個(gè)城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲，上漲城市數(shù)量較上月減少15個(gè)。其中合肥環(huán)比上漲5.24%，占據(jù)全國(guó)漲幅首位，南京、廈門(mén)、漳州和武漢分別以4.38%、4.36%、3.71%、3.64%的漲幅分列全國(guó)漲幅二至五位。核心二線城市連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)跑全國(guó)樓市，在此前的5個(gè)月，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅頭名分別被蘇州、廈門(mén)和南京瓜分。

以武漢為例，其房?jī)r(jià)一直在飆升。今年剛畢業(yè)在武漢工作的小朱從7月加入看房大軍，而幾乎每一周武漢的房?jī)r(jià)都有所上漲。“我看上的房子已經(jīng)出了3環(huán)，目前價(jià)格在1.2萬(wàn)/平方米，而上個(gè)月這里的均價(jià)大概在1.1萬(wàn)/平方米�！毙≈煸陔娫捴懈嬖V記者。

樓市火爆，開(kāi)發(fā)商不斷入場(chǎng)拿地，進(jìn)一步讓房?jī)r(jià)螺旋式上升。

今年7月，正榮地產(chǎn)以45.9億元競(jìng)得武漢南湖大道059號(hào)，成交樓面價(jià)15966元/平方米。

“武漢是長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略中游的戰(zhàn)略支點(diǎn)城市，2015年武漢GDP達(dá)1.1萬(wàn)億元，在華中有重點(diǎn)地位。我們發(fā)現(xiàn)，自2012年起，武漢土地供應(yīng)面積每年呈下跌狀態(tài)，因此土地成交價(jià)格持續(xù)攀升，2015年的土地成交價(jià)格已達(dá)3106元/平方米，較2012年上漲約73%。同時(shí)，武漢住宅價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)。截至2016年一季度，武漢住宅成交均價(jià)已達(dá)9250元/平方米，未來(lái)升值空間可觀，因此選擇武漢�！闭龢s地產(chǎn)總裁林朝陽(yáng)表示。

不只是正榮，碧桂園、首開(kāi)、融創(chuàng)等企業(yè)也紛紛選擇武漢、合肥這樣的二線城市，這些企業(yè)的到來(lái)，進(jìn)一步讓市場(chǎng)活躍，繼而影響房?jī)r(jià)。

但是，房?jī)r(jià)過(guò)高也出現(xiàn)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。一位房企總裁就表示，認(rèn)為某些二線城市在本輪的房?jī)r(jià)上漲有一些脫離基本面，未來(lái)未必有那么強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力支撐。

張宏偉認(rèn)為，地價(jià)過(guò)高推動(dòng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，資產(chǎn)泡沫繼續(xù)被放大，適度收緊有助于樓市的健康發(fā)展。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，二線城市樓市收緊，體現(xiàn)了對(duì)于下半年房?jī)r(jià)管控的決心。