這次上陣的不是個(gè)人炒賣者，而是“機(jī)構(gòu)”投資人。

電影《非誠(chéng)勿擾》有這樣一個(gè)情節(jié)，海歸秦奮在相親過程中，遇到一位四川口音的妹子，妹子一直游說他，應(yīng)該給父親、母親買塊墓地。

秦奮決定買墓地后，妹子又說，“其實(shí)，這是一種投資，你只要出3萬(wàn)塊錢，就可以買到一塊皇家風(fēng)水的墓地，3萬(wàn)塊，也就是往返美國(guó)的一張機(jī)票錢，等過幾年，同樣的一塊墓地就可以賣到30萬(wàn)，到那個(gè)時(shí)候，你再轉(zhuǎn)手把它一賣就可以賺十倍�！�

電影上映于2008年底，反映的正是2000年前后的墓地炒賣熱，當(dāng)時(shí)，幾乎每年清明前后，銷售人員都會(huì)打著“投資回報(bào)率高達(dá)數(shù)十倍”、“炒樓不如炒墓地”的招牌四處推銷。

這股熱潮一直持續(xù)到2004年，此后，隨著人們逐漸意識(shí)到墓地投資價(jià)值有限，以及各地方主管部門的大力勸導(dǎo)，炒賣潮才逐漸退去。

然而，這兩年，隨著二三線城市樓市不景氣等原因，新的投資熱潮似乎又在暗流涌動(dòng)，只不過，上陣的不是個(gè)人投資者，而是“機(jī)構(gòu)”投資人。

那么，究竟這個(gè)行業(yè)有著怎樣的投資回報(bào)，是如外界所說暴利到讓人“死不起”的程度，抑或另有隱情？

墓地經(jīng)營(yíng)者算賬

最近，高鵬（化名）正為手中一塊100畝的墓園尋找新買家，這塊墓園位于東部某省的三線城市，是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰粔K尚有空間的公益性墓園。

如果按照經(jīng)營(yíng)性質(zhì)來劃分的話，我國(guó)公墓可分為經(jīng)營(yíng)性公墓和公益性公墓兩類。所謂經(jīng)營(yíng)性公墓是指為城鎮(zhèn)居民提供骨灰或遺體安葬實(shí)行有償服務(wù)的公共墓地；而公益性公墓則主要是為農(nóng)村村民提供遺體或骨灰安葬服務(wù)的公共墓地。

作為稀缺資源，高鵬手中的墓園“炙手可熱”，他告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，這塊墓園運(yùn)營(yíng)3年就已經(jīng)收回了2000萬(wàn)元，每年的凈利潤(rùn)固定在700萬(wàn)~800萬(wàn)元之間，照此下去，還有2~3年就可以回本，之后便是純利階段。

“按照民政部門規(guī)定，墓穴占地面積不得超過1平方米，所以，1畝地原則上可以建設(shè)墓穴600余個(gè)，但事實(shí)上，算上公攤面積（綠化、服務(wù)中心、道路、停車場(chǎng)等），1畝地也就300個(gè)墓穴，如果100畝全部開發(fā)完，可建墓穴最少3萬(wàn)個(gè)�！备啭i給記者算了一筆賬，他說，自己的墓園里面，便宜的墓穴3萬(wàn)~4萬(wàn)元，貴的要8萬(wàn)~9萬(wàn)元。

“現(xiàn)在的人都很看重先人墓穴的位置，要風(fēng)水好、能庇佑后代子孫的，所以，給他介紹便宜的墓穴都不要，上來就是要風(fēng)水好的�！备啭i說，“一年賣個(gè)七八十塊墓穴，基本就可以達(dá)到700萬(wàn)的收入了�！�

在東南部某省份，石鐵剛（化名）正在為剛拿下來的墓園用地辦理國(guó)土證，“這是一處大型墓園，僅第一期就200畝，拿地之前，我走訪了很多城市的墓園，發(fā)現(xiàn)這個(gè)行業(yè)利潤(rùn)豐厚，我算了下，第一期200畝地可建墓穴3萬(wàn)個(gè)，如果按平均每個(gè)墓穴4萬(wàn)元的價(jià)格計(jì)算，銷售額就能達(dá)到12億元。”石鐵剛說。

石鐵剛原是房地產(chǎn)商，但他很快發(fā)現(xiàn)，墓地的利潤(rùn)要遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)，尤其是在房地產(chǎn)低迷的當(dāng)下。在他看來，兩者的開發(fā)理念相近，都是土地消耗型，都要招拍掛，但同時(shí)也存在著很大的不同。房地產(chǎn)有著冗長(zhǎng)的建設(shè)環(huán)節(jié)，一次性銷售完畢拿錢走人，而墓地建設(shè)環(huán)節(jié)較為簡(jiǎn)單，但要拉長(zhǎng)銷售期限，控制銷售節(jié)奏，“因?yàn)橘u完了就沒有了”，服務(wù)最為重要。

高鵬和石鐵剛都屬于公墓的經(jīng)營(yíng)者，門檻不低，那普通人可以投資墓地嗎？目前，國(guó)內(nèi)的公墓不可預(yù)售，炒賣墓地屬于違法行為，在曾經(jīng)的炒賣潮中，至今未“解套”的還大有人在。

但《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者了解到，目前有些機(jī)構(gòu)已經(jīng)著手研究投資墓地的金融產(chǎn)品，讓普通投資者也能享受墓園的經(jīng)營(yíng)回報(bào)�！拔覀冋�研究這樣的金融產(chǎn)品，產(chǎn)品的投向是墓地，產(chǎn)品的購(gòu)買人每年可以從墓地的回報(bào)中獲取分紅�！蹦硻C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示。

而終究，能夠在這個(gè)市場(chǎng)上站穩(wěn)的還是機(jī)構(gòu)投資人。

哪些因素影響回報(bào)

墓園究竟有著怎樣的投資回報(bào)？這還要從終端價(jià)格說起。

《非誠(chéng)勿擾》中四川小妹推銷的墓地是3萬(wàn)元一塊，背景是2008年、北京。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者查詢某線上殯葬服務(wù)APP看到，北京近30處墓園的墓地價(jià)格少則千元、多則百萬(wàn)元，相差甚大。比如，位于懷柔區(qū)渤海鎮(zhèn)興隆城的北京市九公山長(zhǎng)城紀(jì)念林的公益墓價(jià)格為5800元，而八寶山人民公墓的平均價(jià)格是100萬(wàn)元，且顯示售罄。綜合各個(gè)墓園的情況，平均價(jià)格在5萬(wàn)元左右。

“一到清明節(jié)，媒體就炒作說‘死不起’，事實(shí)是不是這樣呢？就以我們來說，我市有很多殯葬基本服務(wù)都是政府免費(fèi)提供政策，比如海葬、樹葬等，但人們偏偏要選擇買一塊墓地，買了墓地還不行，還要選擇風(fēng)水好的，而風(fēng)水好的墓地自然就貴�！蹦呈袣浽釁f(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)對(duì)本報(bào)記者說。

廣州某經(jīng)營(yíng)性公墓總經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者說，中國(guó)殯葬業(yè)一直被五方面的民俗所左右。

“第一是入土為安，所以，要想完全杜絕土葬很難；第二是落葉歸根，這也決定了殯葬的地域性甚至超過房地產(chǎn)；第三是祈福文化，講究風(fēng)水，這對(duì)墓園的建設(shè)有很大的制約；第四是孝道，所以，盡管國(guó)家大力提倡一切從簡(jiǎn)，但在老百姓看來厚養(yǎng)薄葬很難做到，畢竟這是對(duì)逝者的感情寄托；第五是攀比文化�！彼�說，要想短時(shí)間內(nèi)克服這五點(diǎn)不現(xiàn)實(shí)。

而這五點(diǎn)恰恰決定了墓園最終的投資回報(bào)。

就以第一、第二點(diǎn)來說，“我們有個(gè)數(shù)據(jù)，在廣州，一年火化量6萬(wàn)~7萬(wàn)，但入墓率不到10%，那么，其他那些去哪里了？有可能是回老家了，落葉歸根，很多縣級(jí)城市的公墓連年虧錢，投入大，回報(bào)慢，為什么？因?yàn)樵诔鞘谢�進(jìn)程中，很多人回到農(nóng)村，他們?cè)诖謇锩姹Ｓ凶粤舻�，直接葬在自留地上。”上述廣州經(jīng)營(yíng)性公墓總經(jīng)理說，亂埋亂葬在平原地帶較少，但在山區(qū)很普遍，因?yàn)樯絽^(qū)視野不開闊，存在漏網(wǎng)之魚，一旦既成事實(shí)，當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門處理起來確有難度。

據(jù)了解，墓位價(jià)格主要由墓穴價(jià)格、墓體價(jià)格（墓碑）、安葬費(fèi)用、墓地維護(hù)管理費(fèi)用等構(gòu)成。這其中，占比較大的當(dāng)數(shù)墓穴價(jià)格，墓穴價(jià)格體現(xiàn)出明顯的區(qū)位特征，即風(fēng)水。

“一處墓園中，一些位置被認(rèn)為是風(fēng)水好的，比如背靠山的、前面有水的、風(fēng)向等等�！笔�鐵剛說，在南部某些鄉(xiāng)村，一塊被認(rèn)為是風(fēng)水好的墓地，價(jià)格可能達(dá)到十幾萬(wàn)元，遠(yuǎn)超過一線城市墓地的價(jià)格。所以，整個(gè)墓園的選址也就至關(guān)重要。

當(dāng)然，拋除風(fēng)水不談，墓園的整體價(jià)格具有區(qū)位特色，比如一線城市高于二三線城市或鄉(xiāng)村，東部高于西部，省會(huì)城市高于非省會(huì)地區(qū)，其背后是人口基礎(chǔ)和消費(fèi)力的支撐，也就是市場(chǎng)。

“市場(chǎng)是第一的，經(jīng)常有人跟我說，他有塊墓地，你收不收，我說，那就要看當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求。”上述廣州經(jīng)營(yíng)性公墓總經(jīng)理說。

利潤(rùn)模式應(yīng)變革

那么，在一線城市，投資經(jīng)營(yíng)性墓園是否有高回報(bào)？

殯葬服務(wù)提供商福壽園于2013年12月在聯(lián)交所上市，上市第一年，也就是2014年，毛利率達(dá)80%，2013年為80.4%�？偸找鏄�(gòu)成中，最大的一塊當(dāng)數(shù)墓地服務(wù)，占比84.7%，而墓地服務(wù)收入中的98.1%來自于墓地出售。2014年，福壽園共銷售墓穴10093座，就已實(shí)現(xiàn)了墓地服務(wù)6.74億元的收入，而這個(gè)數(shù)字基本等同于出售墓地的收入。

這與石鐵剛所估算的銷售3萬(wàn)個(gè)墓穴就能達(dá)到12億元的銷售收入相比，有過之而無(wú)不及。如此說來，該行業(yè)確實(shí)利潤(rùn)高。但上述廣州經(jīng)營(yíng)性公墓總經(jīng)理提醒說，福壽園之所以能夠獲取高利潤(rùn)率，在于當(dāng)初拿地成本低。

福壽園2014年年報(bào)顯示，土地成本僅占“墓地服務(wù)銷售及服務(wù)成本”的11.7%，反倒是墓石成本占37%，成為最大的一塊成本。

“福壽園有20多年的歷史，早年土地獲取成本低，導(dǎo)致高毛利，但如今，隨著殯葬業(yè)的改革，人們對(duì)殯葬服務(wù)更加重視，像福壽園此類的殯葬服務(wù)提供商只能愈加在服務(wù)上下功夫，而這必然會(huì)導(dǎo)致營(yíng)銷成本和人員投入高居不下，所以，你看到其凈利潤(rùn)率僅為毛利潤(rùn)率的一半。”上述廣州經(jīng)營(yíng)性公墓總經(jīng)理說。

“新拿地的墓園估計(jì)幾年都活不過來，沒有基礎(chǔ)市場(chǎng)，對(duì)于墓園來說，老客戶帶動(dòng)新客戶是最重要的，如果一個(gè)墓園里已經(jīng)埋葬了7000個(gè)客戶，后續(xù)銷售可能會(huì)好一點(diǎn)，新墓園什么都沒有，打廣告都能嚇?biāo)廊�，更不能炒買炒賣，還能獲得這么高的利潤(rùn)嗎？”上述廣州經(jīng)營(yíng)性公墓總經(jīng)理說。

他說，從理性的角度，一個(gè)墓園能夠做到30%的凈利潤(rùn)率就已經(jīng)算是管理水平很高的。

事實(shí)上，在整個(gè)墓園的建設(shè)管理環(huán)節(jié)中，前期拿地是最為困難的一步。

據(jù)了解，墓地的拿地程序和房地產(chǎn)相似，均需要招拍掛，但更困難的是，由于土地使用性質(zhì)特殊，所以，在征地環(huán)節(jié)更加困難。同時(shí)，該類型土地使用年限是40~70年不等，但對(duì)于逝者來說，上下輻射大約200年，也就是四代人。

“土地使用周期不等于墓園的土地周期，墓園的土地使用年限更長(zhǎng)，靈活性不強(qiáng)，必須要等到人家沒有后人了，通過公告變成無(wú)主以后，再通過海葬或者樹葬安置，這塊地才能循環(huán)使用，而即便國(guó)家收儲(chǔ)，重新變?yōu)檗r(nóng)業(yè)用地后，由于土地消耗大，也很難重新變?yōu)楦�地，所以，我認(rèn)為，陵園的土地經(jīng)營(yíng)應(yīng)該是長(zhǎng)久的�！鄙鲜鰪V州經(jīng)營(yíng)性公墓總經(jīng)理說。

在他看來，中國(guó)的殯葬業(yè)目前還是原生態(tài)發(fā)展，短期內(nèi)離不開消耗土地，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，殯葬業(yè)絕不能和房地產(chǎn)一樣，定位為買地賣地，殯葬業(yè)最大的收益空間也不應(yīng)該是銷售墓地，而是定位為殯葬服務(wù)提供商，甚至土地可以免費(fèi)提供，但同時(shí)收取高額的服務(wù)費(fèi)，這也解決了墓園銷售完畢后維持的費(fèi)用來源問題，而如果客戶要求一切從簡(jiǎn)，則可以選擇免費(fèi)的樹葬、海葬等不消耗土地的入葬方式。

“提高以消耗土地為主的安葬服務(wù)的成本，以市場(chǎng)化倒逼手段，減少對(duì)土地的消耗�！彼�說。