“收信貸”降杠桿

　　為下半年熱點(diǎn)城市樓市降溫

　　樓市調(diào)控政策開始逐步收緊，幾個(gè)消息顯現(xiàn)出來。

　　從近期官方的表態(tài)來看，證監(jiān)會(huì)已經(jīng)收緊上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國(guó)土部等部門分別傳出針對(duì)土地市場(chǎng)的政策收緊信號(hào)，南京、合肥等地也陸續(xù)出臺(tái)了“控地王”相關(guān)收緊政策，比如南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù)，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。

　　此外，除了京滬深樓市調(diào)控政策在上半年收緊之外，7月1日合肥樓市新政正式實(shí)施：二套房最低首付款比例為40%，購買第三套及以上住房，最低首付款比例均為60%，且停止住房公積金個(gè)人住房貸款，其政策的主要出發(fā)點(diǎn)也是降低信貸杠桿，限制投資客，為火熱的樓市降溫。7月9日，廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局發(fā)布通知，宣布自7月15日起調(diào)整住房信貸政策，對(duì)樓市進(jìn)行新的調(diào)控。

　　顯然，熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控政策已經(jīng)開始收緊，那么，下半年樓市調(diào)控政策層面會(huì)出現(xiàn)哪些變化?我認(rèn)為，住建部在7月18日約談房企意味著中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯，尤其是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快與“地王”頻現(xiàn)的城市來講，未來這些樓市走勢(shì)仍然面臨不確定性，尤其是當(dāng)樓市進(jìn)入下半年之后，上述城市樓市將受到各方面的不確定性因素的影響，比如，政府開始出臺(tái)措施“控地王”、個(gè)別熱點(diǎn)城市信貸政策開始收緊、市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期等等，在這樣的市場(chǎng)背景下，樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，甚至個(gè)別房?jī)r(jià)上漲過快的城市會(huì)出現(xiàn)下跌。

　　從上海、合肥、廈門、蘇州、南京等已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控政策或擬出臺(tái)調(diào)控政策的城市來看，下半年熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入政策出臺(tái)的“前夜”，重啟“限貸”已經(jīng)是大概率的事件了，核心內(nèi)容顯然是通過“提首付，降杠桿”的方式為高燒的樓市降溫。

　　從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策面動(dòng)作來看，據(jù)媒體報(bào)道，已經(jīng)有部分銀行開始通過“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開始大幅收縮開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào);其他部分銀行也開始“有條件”上調(diào)首付比例;部分基金開始上調(diào)利率。

　　由此可見，表面上來看，去年下半年以來，上述核心一二線城市商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，“地王”頻出也推動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但是，由于首付比例的提高導(dǎo)致的杠桿率降低、政策面預(yù)期收緊與市場(chǎng)調(diào)整的來臨，上述城市樓市火熱之后將面臨調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)也會(huì)因此而降溫。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)

　　張宏偉

　　■一周關(guān)注

　　百城新建住宅均價(jià)連漲15個(gè)月

　　來自中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，今年7月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為12009元/平方米，環(huán)比上漲1.63%，漲幅較上月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn)。從整體來看，7月百城住宅均價(jià)環(huán)比、同比漲幅均有所擴(kuò)大，環(huán)比連續(xù)15個(gè)月上漲，同比連續(xù)12個(gè)月上漲。不過7月份，住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)明顯回落，較上個(gè)月減少了7個(gè)。新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲的66個(gè)城市中，漲幅居前十位的城市依次是：嘉興、廊坊、合肥、廈門、福州、昆山、濟(jì)南、鹽城、常熟、上海。其中，南京、合肥、廈門已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比漲幅居于前十位。而一線城市則普遍排名靠后，除了上海剛好排名第十之外，其他幾個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均跌出前二十名，其中廣州房?jī)r(jià)今年以來首現(xiàn)環(huán)比下跌，跌幅為0.16%。

　　點(diǎn)評(píng)：一線城市房?jī)r(jià)快速上漲得到一定控制，漲幅都靠后。 武新/輯

　　7月27日，金地以88億元斬獲年內(nèi)上海浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心一地塊;同一天，碧桂園則花了21億拿下溫州濱江商務(wù)區(qū)地塊。這一天上演的房企搶地激戰(zhàn)，只是今年上半年我國(guó)土地市場(chǎng)熱度飆升的一個(gè)縮影。有業(yè)內(nèi)人士表示，今年下半年，上市房企搶奪地王需謹(jǐn)慎。

　　15家房企拿地花銷同比漲七成

　　在已公布的前15名上市房企中，今年上半年銷售總額同比上漲54%的同時(shí)，今年上半年拿地總金額也在增長(zhǎng)。來自中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，前15名上市房企拿地總金額達(dá)到2174.35億元，同比上漲70%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“今年上半年，上市房企搶地積極性大漲，主要原因是因?yàn)樨泿耪�策比較寬松。在過去幾個(gè)月，我國(guó)整體信貸政策寬松，使得大部分上市房企發(fā)債成本明顯降低，票面利率最低甚至在3%左右。上市房企發(fā)債獲得充裕資金，促使企業(yè)積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備�！�

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年上半年，我國(guó)土地市場(chǎng)成交活躍，與部分上市房企今年上半年銷售業(yè)績(jī)上漲有關(guān)。此類上市房企具有較強(qiáng)的拿地實(shí)力，再加上它們有積極補(bǔ)倉的主觀需求，所以才會(huì)掀起搶地?zé)岢薄?/font>