卓達房地產(chǎn)集團有限公司（下稱卓達集團）是一家在石家莊家喻戶曉的民營公司，也是河北地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)商巨頭。但在石家莊，這家公司更為人們所熟知的身份不是開發(fā)商，而是財神爺。

單就投資回報率而言，卓達集團儼然成為了石家莊本地的財神爺：卓達集團銷售人員崔騰湃表示，卓達太陽城理財項目，投入四年后返還本金，作為回報，投資者可獲得一套與本金同等價值的住宅，而卓達集團旗下的卓達新材料科技集團有限公司（下稱卓達新材）的理財項目，根據(jù)投入本金的多少，年化收益率包括利息以及股權回報，從20%到30%多不等。

根據(jù)卓達集團銷售人員康若靜透露的數(shù)據(jù)，啟動于去年上半年的卓達新材理財項目，總公司會議上公布的數(shù)據(jù)顯示，部分月份的單月銷售額都有20多億元。同樣是該公司銷售人員的馬立強稱，單單是石家莊已經(jīng)有三十多萬投資者，外地估計也有十多萬人，總的投資額至少一百多億元，而且所有的卓達新材理財項目投資都沒有抵押物。

卓達新材向投資者講述了一個產(chǎn)銷過萬億，并且即將上市的集成房屋產(chǎn)業(yè)新星的故事，將卓達新材比作當初還在四處籌錢的阿里巴巴。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對無界新聞記者表示，集成房屋的成本確實低，但是要保持價格優(yōu)勢，以開拓市場渠道，實際利潤率只有10%左右，難以覆蓋這么高的融資成本。這一說法，與卓達新材對外宣稱的50%利潤率相去甚遠。

高息的誘惑：四十萬投資者入局

卓達集團的營銷點遍布石家莊的繁華區(qū)域，駐點以及沿街發(fā)傳單的銷售人員就已達上千人，這些營銷點的主要業(yè)務不是出售房產(chǎn)，而是售賣理財產(chǎn)品。位于石家莊市翟營南大街389號的卓達集團總部，沿街店面分設了各類理財產(chǎn)品的營銷點，十多面紅旗一列斜插在各個門面左右，場面一片火紅。

無界新聞記者在銷售人員的引導下，通過總部大廳和大廳內(nèi)部一個通道，進入卓達集團總部的銷控中心，里面更是人頭攘攘，其中白發(fā)蒼蒼的老者不在少數(shù)。據(jù)銷售人員介紹，這里面大部分是過來簽署理財合同的投資者。多位現(xiàn)場的老年投資者對無界新聞記者表示，簽署的理財項目收益率都很高，也意識到風險，但還是選擇相信卓達集團的名頭。

在石家莊投資者中，卓達新材理財產(chǎn)品高企的收益率可謂無人不曉。

多位卓達集團理財項目營銷點的銷售人員對無界新聞表示，投入100萬資金可獲得22%的利息，以及相當于本金金額2%(票面金額一元一股)的配股，如果公司明年未能上市，配股實行5倍回購，相當于100萬資金投入可以拿到32%的利息，此前的配股比例更是高達5%。按照不同的資金量，該理財產(chǎn)品的收益率也不一樣，但總體水平相當高，5萬元的收益率有28%，500萬以上資金的收益率則有34%。而今年的10月之前的利息率更高。

在2015中國房地產(chǎn)500強排行榜中，卓達集團僅排行第267位，但相比各大地產(chǎn)巨頭通過金融機構發(fā)行的理財產(chǎn)品利息，卓達集團的手筆實在闊綽。

如萬達的“穩(wěn)賺1號”，預期收益率也只在12%以上，而鵬華前海萬科REITs募集上限30億元，預計年化收益率只在7%-8%。

目前銀行理財產(chǎn)品的收益率一般都不超過5%，新興的互聯(lián)網(wǎng)金融理財產(chǎn)品的年化收益率大多在8%—11%，卓達新材理財產(chǎn)品的收益率，令眾多不懼風險的投資者趨之若鶩。

卓達集團石家莊山東香水海銷售處的置業(yè)顧問馬立強告訴無界新聞記者，卓達新材理財產(chǎn)品在河北省內(nèi)銷售火爆，幾百萬至上千萬的大額投資者數(shù)不勝數(shù)。當時一個月的投資量至少十幾億元，保守估計該產(chǎn)品已經(jīng)募集了過百億的資金。

在石家莊地標性建筑空中花園附近的卓達集團營銷點，卓達集團置業(yè)顧問崔騰湃告訴無界新聞記者，卓達新材理財產(chǎn)品小額購買已停售兩個月，但投資100萬元以上還可以申請購買。卓達新材的理財產(chǎn)品售賣一年多以來，股份已經(jīng)稀釋到一定程度，為保證卓達集團對卓達新材的控股權，開始停止售賣小額。

據(jù)馬立強透露，卓達集團內(nèi)部會議通報上個月共賣出4萬筆卓達理財產(chǎn)品，而去年至今年8月卓達新材的出售數(shù)量比這一數(shù)據(jù)更好，因為當時的利息更高。石家莊西王一超市旁邊的卓達集團營銷點的銷售人員康若靜，向無界新聞記者展示了其手機保存的多張卓達新材理財產(chǎn)品已簽字蓋章的收據(jù)，每張金額都動輒千萬元，其中一張金額高達三千多萬元。

數(shù)份無界新聞接觸到的卓達新材理財產(chǎn)品合同，都沒有關于抵押物的任何條款。同時無界新聞記者走訪的數(shù)個卓達營銷點的銷售人員亦證實，所有卓達新材理財產(chǎn)品沒有任何抵押物。卓達房地產(chǎn)集團總部的營銷人員表示，卓達新材是股權投資，資金投入后有股權回報，所以沒有抵押物。

在卓達集團總部，卓達集團宣傳部門負責人接受無界新聞采訪時表示，沒有聽說卓達新材的理財產(chǎn)品除了股權外還有利息回報。上述負責人強調(diào)，“卓達新材屬于股權融資，不需要抵押物”。如果單純是股權融資，為什么會有利息回報?對此，數(shù)位在場人士沉默半響后，語焉不詳?shù)乇硎具@就不知道了。

據(jù)全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，卓達集團的經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)等，其中并無理財方面的業(yè)務資質(zhì)。而卓達新材的經(jīng)營范圍中亦無理財業(yè)務。

自2011年1月4日起施行的《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定，違反國家金融管理法律規(guī)定，向社會公眾吸收資金的行為，同時具備下列四個條件的，應當認定為“非法吸收公眾存款或者變相吸收公眾存款”：未經(jīng)有關部門依法批準或者借用合法經(jīng)營的形式吸收資金;通過媒體、推介會、傳單、手機短信等途徑向社會公開宣傳;承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報;向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。

一位曾經(jīng)代理多起非法集資案件但不愿具名的上海律師對無界新聞記者表示，“卓達新材的理財項目已經(jīng)符合國家關于非法集資法律條文解釋的全部條件，屬于未經(jīng)批準的公開發(fā)行股份，已經(jīng)涉嫌非法集資，輕則非法吸收公眾存款，重則集資詐騙”。

卓達理財三個銷售點的銷售人員均向無界新聞記者表示，卓達太陽城理財項目，投入幾十萬元到一百萬元，四年后返還本金，作為回報，投資者可在卓達集團的石家莊太陽城項目，獲得一套與本金同等價值的房子。

上述最高院司法解釋還規(guī)定，“不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的”,若符合該解釋條件，應當以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。

充滿想象力的故事：2萬億訂單？

卓達新材給投資者們講述的是一個充滿想象力的故事：卓達集團官網(wǎng)資料顯示，卓達新材2016年產(chǎn)值達到7萬億元，卓達集團兩大板塊行將上市;銷售人員口中的卓達新材已有訂單總額從2萬億元到15萬億元不等，集成房屋行業(yè)利潤率高達50%;相關宣傳資料大篇幅標榜住建部高層領導曾在某博覽會視察過其展覽品。

故事的每個側(cè)面都像鉆石一樣奪目。

卓達新材官網(wǎng)的介紹稱，該公司是卓達集團旗下企業(yè)，創(chuàng)建于2006年，主要業(yè)務是環(huán)保新型材料以及模塊化集成房屋。多位營銷人員都表示，卓達新材將會替代房地產(chǎn)業(yè)務成為集團發(fā)展的主力板塊。

在全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中，卓達新材的股東為青島元創(chuàng)投資控股有限公司與威海華融資產(chǎn)管理有限公司，分別出資1.4億元，以及6000萬元。卓達新材的法人代表楊汗青，是卓達集團的股東以及執(zhí)行總裁，同時還是卓達集團董事長楊卓舒的兒子。

關于卓達新材建材產(chǎn)品的性能，多位銷售人員表示，卓達新材的新型建材能夠組建十多層高層建筑，卓達集團銷售經(jīng)理趙鴻飛表示，卓達新材的核心材料是一種膠，凝合為的新材完全可以替代鋼筋水泥建筑，“可以建造50乃至100層的高樓，這是一個顛覆性的產(chǎn)品�！�

一位曾考察過卓達新材基地的業(yè)內(nèi)人士對無界新聞記者提出了他的懷疑，當時卓達新材的建材性能最多承載4層建筑。集成房屋是內(nèi)外一體化的，質(zhì)量比較輕，對工藝、整個施工過程的控制、各環(huán)節(jié)的安裝組裝過程都很精細，也沒聽說卓達集團收購過資質(zhì)很高的施工隊伍或者建筑公司。要加快升級，需要巨大資金投入，卓達集團的資本沒有形成循環(huán)，支撐力不足。國內(nèi)房地產(chǎn)低層建筑非常少，除了一些別墅以及旅游項目。以卓達新材目前的工藝，被廣泛采用的可能性很低。

卓達集團的官方資料顯示，目前卓達新材擁有30多項國家專利技術，在全國布局近40個新材產(chǎn)業(yè)新城。卓達集團宣傳單頁顯示，石家莊新材生產(chǎn)基地于2015年9月20日正式啟動，據(jù)卓達集團官網(wǎng)公布的計劃，有望2016年初上市，2016年底其年產(chǎn)能將達到20億平方米，年產(chǎn)值將達到7萬億元。

但日前卓達新材總部銷售人員對無界新聞記者表示，石家莊新材廠還未投產(chǎn)，不建議前往參觀。在卓達集團宣傳部負責人的口里，目前40多個項目中，投產(chǎn)項目只有威海、濰坊、邯鄲的三個廠，哈爾濱的這個月就能投產(chǎn)。

此外，目前卓達新材的訂單數(shù)量，在不同營銷人員口中以及官方語境中，同樣大相徑庭。

在趙鴻飛講述的故事里，今年卓達新材已經(jīng)簽了15萬億元的訂單。根據(jù)卓達集團官網(wǎng)披露的資料，該集團董事長楊卓舒今年4月10日在股東見面會上表示，中國每年有50億平方米新建建筑，總市場價值15萬億元以上，“我們也不能說滿了，15萬億元市場都歸卓達，但我們要擁有三分之二”。卓達新材理財產(chǎn)品銷售點的宣傳單張顯示，“截至目前，卓達新材已收獲逾2萬億訂單”。

馬立強表示，“這些數(shù)字都太夸張了。之前公司在俄羅斯、尼泊爾簽了協(xié)議，上個月公布數(shù)據(jù)說總體訂單有800億元，加上云南曲靖的訂單，一兩千億元的訂單還是有的�！�

一位不愿具名的地產(chǎn)業(yè)內(nèi)區(qū)域總經(jīng)理級別人士，對無界新聞記者表示，卓達集團是一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)聯(lián)動的開發(fā)商，卓達集團的資金鏈一直很緊張，一產(chǎn)圈地沉淀資金多，回報周期長。而且它的三產(chǎn)開發(fā)都布局在威海、天津以及東北的郊區(qū)，套現(xiàn)能力差，周轉(zhuǎn)速度不會太快。

這位人士表示，作為卓達集團二產(chǎn)的集成房屋生產(chǎn)主要問題不是產(chǎn)能不足，而是銷量上不去，而且渠道沒打開很多人不認可，制約了它的經(jīng)營規(guī)模進一步放大，卓達集團融資用來擴大產(chǎn)能的可能性不大�！叭绻�它的渠道能打開，進行正常的運營能產(chǎn)生很高的利潤，完全沒有必要用那么貴的錢，股權融資以及債務融資成本都不會那么高，海外發(fā)債也完全沒問題”。

骨感的現(xiàn)實：主營不夠還利息

在2014年10月，一位業(yè)內(nèi)人士因為業(yè)務關系曾經(jīng)核算過卓達地產(chǎn)財務狀況，該人士對無界新聞記者表示，卓達集團每個項目都是高成本融資，以模型推算，能推算出它的整體負債率150%以上，如果當時來自卓達集團的數(shù)據(jù)沒算進融資成本，負債率已經(jīng)到200%。他說：“從資本運作的角度看，其負債不算高，才1.5倍杠桿，但從產(chǎn)業(yè)角度看這公司在玩資本運作，走的很險”。

據(jù)他透露，卓達新材的理財項目大約在去年五六月份開始啟動，如果算上卓達新材理財項目后面的融資額，卓達集團的負債率會再上一個臺階。

楊卓舒在上述投資者見面會上亦表示，“卓達新材一平米建筑賣8000元，就有2000至4000元的利潤，成本才3500元”。

多位銷售人員表示，卓達新材的成本低，卓達新材的原材料為秸稈、煤灰、建筑垃圾等，成本很低，利潤率至少有50%。

前述區(qū)域總經(jīng)理級別人士表示，據(jù)其對集成房屋同行企業(yè)的了解，這個行業(yè)的利潤率一般只有10%，雖然成本投入確實不大，但使用原來的預制件還是市場的主流，一體化建材如果沒有價格的優(yōu)勢，很難取得市場份額。

一位同樣不愿具名的卓達新材理財產(chǎn)品投資者，向無界新聞出示的理財產(chǎn)品合同顯示，與投資者簽約的是卓達新材而非卓達集團。

雖然與投資者簽署理財合約的是卓達新材，面對無抵押帶來的高風險質(zhì)疑時，所有卓達新材營銷人員，都會給無界新聞記者重新描述一遍卓達集團未來的版圖，以卓達集團20年的品牌積累作為信用的保證。

卓達新材理財項目投資的周期都是一年，100多億元的融資在一到兩年內(nèi)要支付的利息就二十多億元。

而卓達集團以及卓達新材的注冊資本都只有2億元。

多位銷售人員也表示，目前卓達集團的主要營收來源于房地產(chǎn)業(yè)務。馬立強稱，據(jù)卓達集團會議上透露的數(shù)據(jù)，近幾年房地產(chǎn)銷售額比較穩(wěn)定，每年維持在20億元左右。

在卓達集團融資成本高企的同時，央行多次降準降息，國內(nèi)房企的融資成本正創(chuàng)下歷史新低。中信證券研報顯示，2015年后發(fā)行，目前已經(jīng)上市的5年期地產(chǎn)企業(yè)公司債，平均利率為5.46%。

卓達集團宣傳單頁顯示，作為卓達集團另一個計劃上市的板塊，卓達物業(yè)在全國排行第13位，管理面積4000多萬平米，將在2016年初上市。

而無界新聞記者查閱最近三年，由中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的中國物業(yè)服務百強企業(yè)榜單，卓達集團旗下的河北卓達物業(yè)服務有限公司只在2013年出現(xiàn)在榜單中的最后一名。

雖然官方網(wǎng)站以及宣傳資料都在以卓達新材以及卓達物業(yè)上市作為賣點。但卓達集團宣傳部的負責人，接受無界新聞記者采訪時卻表示，目前確實在籌備分板塊上市，但對上市進程并不清楚。

由中國房地產(chǎn)研究會等三家單位聯(lián)合主辦的中國房地產(chǎn)500強測評結(jié)果顯示，在2015中國房地產(chǎn)行業(yè)500強排行榜中，卓達集團排行第267位，相比去年的測評結(jié)果下跌82位。

主業(yè)實力的下滑，行業(yè)基本面的不景氣，也在考驗卓達集團的償債能力。

利潤率的下滑已經(jīng)成為房企必須面對的新常態(tài)。Wind數(shù)據(jù)顯示，去年上市房企的銷售凈利潤率均值為10.32%;去年建筑行業(yè)銷售凈利率的均值僅為2.59%。

而中國房地產(chǎn)投資的全面回落，也在拖累建材行業(yè)的業(yè)績。

一位家在石家莊的投資者家屬對無界新聞表示，其父母投資了卓達集團的理財產(chǎn)品，“但從利率上看，像是龐氏騙局，水泥、陶瓷、鋼材都是全行業(yè)虧損，他們50%利潤率……感覺有點不靠譜。在今年10月之前，卓達新材理財項目的回報的是利息加股權，加起來33%。上市公司里做新型建材的，利潤率也沒這么高。反正我告訴父母，這就是一場豪賭，做好虧本的心里準備”。