深圳樓市創(chuàng)下近四年最高跌幅。

　　深圳規(guī)土委成交數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新房成交均價(jià)56720元/平方米，環(huán)比下跌8.2%，創(chuàng)下2012年以來(lái)環(huán)比最高跌幅的紀(jì)錄。

　　從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，整個(gè)7月，深圳一二手房成交表現(xiàn)不見(jiàn)起色，高價(jià)地塊的短期刺激效應(yīng)正逐漸消退，再加上淡季效應(yīng)的疊加，行情低迷。

　　戴德梁行華南及華西區(qū)研究部董事張曉端告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，下半年仍需密切關(guān)注政策變化與量?jī)r(jià)之間的變動(dòng)關(guān)系，預(yù)計(jì)下半年深圳樓市平穩(wěn)為主，房?jī)r(jià)不會(huì)有大漲行情。

　　四年最高跌幅

　　現(xiàn)階段的市場(chǎng)以新房市場(chǎng)帶動(dòng)為主，然而，7月深圳新房的供應(yīng)量依然維持較低水平。深圳中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月深圳僅有4個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，總批售量為2164套，即22.95萬(wàn)平方米，面積較上月下滑12%，套數(shù)有9%的增長(zhǎng)。

　　7月深圳新房推售量有1559套，環(huán)比上月減少14%。隨著市場(chǎng)進(jìn)入7、8月成交淡季，購(gòu)房者入市的觀望情緒仍在影響開(kāi)發(fā)商推盤(pán)的節(jié)奏。綜合來(lái)看，今年前7個(gè)月平均每月的批售量為3500套，而公開(kāi)入市的數(shù)量更少，只有2150套，不到去年月均水平的一半。

　　供應(yīng)量的減少緣于市場(chǎng)成交量的低迷。綜合深圳規(guī)土委和深圳中原監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)可知，7月一手住宅成交2984套，成交面積為30.9萬(wàn)平方米，分別環(huán)比下降了8.3%和10.8%，成交仍然處于低位。

　　房?jī)r(jià)依然是購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)所在。深圳規(guī)土委成交數(shù)據(jù)顯示，從成交備案的新盤(pán)來(lái)看，豪宅的數(shù)量明顯減少，前期由于南山幾個(gè)高價(jià)盤(pán)的拉高，使得價(jià)格迅速?zèng)_高至6萬(wàn)元/平方米以上，因此7月結(jié)構(gòu)性成交影響明顯。

　　從新入市的新盤(pán)價(jià)格來(lái)看，并未出現(xiàn)提價(jià)和降價(jià)的樓盤(pán)，低迷使得市場(chǎng)整體氛圍無(wú)明顯好轉(zhuǎn)，小部分項(xiàng)目低價(jià)入市帶來(lái)好的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率，預(yù)期得以維持，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率也相對(duì)理想。

　　深圳中原報(bào)告指出，現(xiàn)階段市場(chǎng)價(jià)格仍處高位盤(pán)整，成交并不活躍，價(jià)格仍是決定客戶是否入市的關(guān)鍵因素。

　　一位職業(yè)炒房客告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，近期仍在看房，但以觀望為主，不會(huì)輕易出手。該人士認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)短期已經(jīng)見(jiàn)頂，下半年上漲難度較大。

　　一城一策?

　　目前，市場(chǎng)整體陷入了僵持期。深圳房?jī)r(jià)已居高位，再加上交易稅費(fèi)的增加，一定程度上阻擋了部分客戶入市的決心，而業(yè)主對(duì)深圳樓市又長(zhǎng)期看漲，不肯輕易讓價(jià)，買(mǎi)賣(mài)雙方之間持續(xù)博弈，成交更快的仍是報(bào)價(jià)相對(duì)合理的房源。

　　深圳規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)顯示，7月全市二手住宅成交(過(guò)戶)5838套，環(huán)比增長(zhǎng)23.4%。然而，由于官方數(shù)據(jù)存在一定的滯后性且剛好遇到政策調(diào)整，過(guò)戶數(shù)據(jù)并不能及時(shí)、準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)情況。

　　深圳鏈家研究院監(jiān)測(cè)，7月深圳二手住宅實(shí)際交易維持在7500套左右，在正常水平的基礎(chǔ)上有小幅上升。但相比去年火爆的行情，仍有六成左右的下滑。而目前市場(chǎng)上主要以首次、換房剛需，以及一些長(zhǎng)期投資者為主，購(gòu)買(mǎi)行為已十分理性。

　　深圳鏈家研究院的研究員觀點(diǎn)是，目前只有熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)物業(yè)的價(jià)格出現(xiàn)上漲，而冷門(mén)片區(qū)價(jià)格滯漲。在成交量穩(wěn)定的情況下，隨著房源逐步消化，總體價(jià)格會(huì)小幅向上，但是若成交量無(wú)法快速突破的話，價(jià)格分化會(huì)持續(xù)存在，優(yōu)勢(shì)不明顯的物業(yè)價(jià)格面臨滯漲的壓力。

　　深圳中原則認(rèn)為，高價(jià)地塊造成的短期預(yù)期對(duì)二手業(yè)主報(bào)價(jià)造成了刺激影響，近期二手房?jī)r(jià)在跌與漲之間來(lái)回變換。據(jù)監(jiān)測(cè)，現(xiàn)階段二手報(bào)價(jià)呈現(xiàn)高位震蕩，成交價(jià)格依然維持高位，整體樣本均價(jià)為55247元/平方米，短期內(nèi)缺乏向下的壓力。

　　“在政策面不變的情況下，下半年樓市的走勢(shì)更趨向于穩(wěn)中有漲的狀態(tài)，回到新政前強(qiáng)勢(shì)上漲的狀態(tài)已無(wú)太大可能性�！�

　　不僅深圳，放眼全國(guó)，7月樓市成交量整體表現(xiàn)增速放緩甚至下滑。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年7月，核心54城市成交商品房住宅29.2萬(wàn)平方米，環(huán)比成交量跌幅達(dá)到了7.4%。另外，一二線城市高價(jià)地塊頻頻出現(xiàn)，惜售現(xiàn)象明顯增加，樓市去庫(kù)存難度增大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，目前一線城市成交已經(jīng)開(kāi)始放緩，部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級(jí)到一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年尤其是四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)。